Kurz gesagt Bis Ende 2028 bleibt alles beim Alten. Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert, und mit ihm fallen die meisten Abzüge für das Eigenheim. Bei tiefen Zinsen zahlen die meisten Eigentümer dann weniger Steuern, bei hohen Zinsen mehr.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist die Miete, die Sie für Ihr Eigenheim bezahlen müssten, wenn Sie es mieten würden. Wer im eigenen Haus wohnt, versteuert diesen Betrag heute als Einkommen. Im Gegenzug darf er Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehen.
Der Kanton legt den Eigenmietwert fest. Er liegt meist deutlich unter der Marktmiete. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts darf er aber nicht unter 60 % der Marktmiete fallen.
Was ändert sich ab 2029?
Die Reform betrifft Bund, Kantone und Gemeinden. Die wichtigsten Punkte im Überblick:
| Thema | Bis Ende 2028 | Ab 1. Januar 2029 |
|---|---|---|
| Eigenmietwert Eigenheim | wird als Einkommen versteuert | entfällt |
| Eigenmietwert Zweitwohnung | wird als Einkommen versteuert | entfällt, Kanton darf neue Liegenschaftssteuer erheben |
| Schuldzinsen Eigenheim | abziehbar | nicht mehr abziehbar, ausser Ersterwerberabzug |
| Unterhalt Eigenheim | abziehbar | nicht mehr abziehbar |
| Energiesparen und Umweltschutz | abziehbar | beim Bund nicht mehr, Kantone dürfen bis 2050 befristete Abzüge zulassen |
| Denkmalpflege | abziehbar | bleibt abziehbar |
| Vermietete Liegenschaften | Mietertrag versteuert, Abzüge möglich | unverändert, Schuldzinsen nur noch anteilig |
| Vermögenssteuer | auf dem Steuerwert | unverändert |
Der Ersterwerberabzug
Für Käufer des ersten Eigenheims gibt es eine Übergangshilfe. Sie dürfen zehn Jahre lang einen Teil der Hypothekarzinsen abziehen. Bei der direkten Bundessteuer gelten diese Höchstbeträge:
| Jahr nach dem Kauf | Ehepaare | Alleinstehende |
|---|---|---|
| 1 | CHF 10’000 | CHF 5’000 |
| 2 | CHF 9’000 | CHF 4’500 |
| 3 | CHF 8’000 | CHF 4’000 |
| 5 | CHF 6’000 | CHF 3’000 |
| 10 | CHF 1’000 | CHF 500 |
Danach fällt der Abzug weg. Er gilt nur für das selbst bewohnte Eigenheim, nicht für Ferienwohnungen.
Schuldzinsen bei vermieteten Liegenschaften
Wer eine Wohnung vermietet, darf Schuldzinsen weiter abziehen. Neu aber nur anteilig: im Verhältnis der vermieteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen. Vermieten Sie eine Wohnung im Wert von CHF 800’000 und besitzen insgesamt CHF 1 Million, dürfen Sie 80 % Ihrer Schuldzinsen abziehen.
Wer gewinnt, wer verliert?
Das hängt vor allem vom Zins ab.
- Bei tiefen Zinsen zahlen die meisten Eigentümer weniger Steuern. Der wegfallende Eigenmietwert ist dann grösser als die wegfallenden Abzüge. Das gilt besonders für Rentner mit weitgehend abbezahlter Hypothek.
- Bei hohen Zinsen zahlen die meisten Eigentümer mehr. Sie können die hohen Zinsen nicht mehr abziehen. Der Ersterwerberabzug mildert das nur für neue Käufer.
Der Bund schätzt, dass die Reform bei einem Hypothekarzins von etwa 1,5 % rund CHF 1,8 Milliarden Steuern pro Jahr kostet. Ab einem Zins von etwa 3 % bringt sie dem Staat dagegen Mehreinnahmen.
Was Käufer jetzt tun können
- Renovationen planen. Unterhalt am Eigenheim ist bis Ende 2028 abziehbar. Grössere Arbeiten lohnen sich steuerlich eher vor 2029.
- Die Amortisation überdenken. Wenn Schuldzinsen nicht mehr abziehbar sind, lohnt sich eine hohe Hypothek steuerlich weniger. Eine tiefere Hypothek kann sinnvoll sein.
- Die Tragbarkeit prüfen. Die Bank rechnet weiter mit 5 % Zins, 1 % Unterhalt und einem Drittel des Einkommens. Mit unserem Tragbarkeitsrechner sehen Sie, welcher Preis für Sie passt.
- Den Wohnort vergleichen. Die Einkommens- und Vermögenssteuer bleibt. Sie schwankt je nach Gemeinde um mehr als das Doppelte. Den Vergleich aller Kantone finden Sie im Ratgeber zu den Steuern.
- Bei Ferienwohnungen den Kanton fragen. Ob und wie hoch eine neue Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen ausfällt, entscheidet jeder Kanton selbst.
Noch offen
Viele Details regeln Bund und Kantone erst in den Ausführungsbestimmungen. Dazu gehören die genaue Abgrenzung von Unterhalt und Denkmalpflege und die Steuer auf Zweitwohnungen. Wir aktualisieren diesen Ratgeber, sobald sie feststehen.
Häufige Fragen
Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?
Am 1. Januar 2029. Der Bundesrat hat diesen Termin im Frühling 2026 festgelegt. Bis Ende 2028 gilt das heutige System mit Eigenmietwert und Abzügen.
Kann ich nach 2029 noch Schuldzinsen abziehen?
Für das selbst bewohnte Eigenheim grundsätzlich nicht mehr. Ausnahme ist der Ersterwerberabzug für Käufer des ersten Eigenheims. Wer Liegenschaften vermietet, kann Schuldzinsen weiter abziehen, aber nur im Verhältnis der vermieteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen.
Was ist der Ersterwerberabzug?
Wer zum ersten Mal ein Eigenheim kauft und selbst bewohnt, darf zehn Jahre lang einen Teil der Hypothekarzinsen abziehen. Bei der direkten Bundessteuer sind es im ersten Jahr höchstens CHF 10’000 für Ehepaare und CHF 5’000 für Alleinstehende. Der Höchstbetrag sinkt jedes Jahr um 10 % des Anfangsbetrags.
Lohnt es sich, Renovationen vor 2029 zu machen?
Oft ja. Unterhaltskosten am selbst bewohnten Eigenheim sind bis Ende 2028 abziehbar, danach nicht mehr. Wer eine Renovation ohnehin plant, kann mit einer Umsetzung bis 2028 Steuern sparen. Klären Sie den Zeitpunkt mit Ihrer Steuerberatung.
Was ändert sich für Ferienwohnungen?
Auch für Zweitwohnungen fällt der Eigenmietwert weg. Die Kantone dürfen dafür neu eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst genutzte Zweitwohnungen erheben. Das betrifft vor allem Berg- und Tourismuskantone.
Quellen
Allgemeine Information, keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung. Ohne Gewähr.