En bref Jusqu’à fin 2028, rien ne change. Dès 2029, la valeur locative disparaît, et avec elle la plupart des déductions pour le logement. Avec des taux bas, la plupart des propriétaires paieront moins d’impôts ; avec des taux élevés, plus.
Qu’est-ce que la valeur locative ?
La valeur locative est le loyer que vous paieriez pour votre logement si vous le louiez. Les propriétaires qui habitent leur logement l’imposent aujourd’hui comme un revenu. En contrepartie, ils peuvent déduire les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien.
Le canton fixe la valeur locative. Elle est en général nettement inférieure au loyer du marché. Selon le Tribunal fédéral, elle ne peut toutefois pas descendre sous 60 % du loyer du marché.
Qu’est-ce qui change dès 2029 ?
La réforme touche la Confédération, les cantons et les communes. Les points principaux :
| Thème | Jusqu’à fin 2028 | Dès le 1er janvier 2029 |
|---|---|---|
| Valeur locative, logement habité | imposée comme revenu | supprimée |
| Valeur locative, résidence secondaire | imposée comme revenu | supprimée ; le canton peut prélever un nouvel impôt foncier |
| Intérêts, logement habité | déductibles | plus déductibles, sauf déduction pour primo-accédants |
| Entretien, logement habité | déductible | plus déductible |
| Économies d’énergie et environnement | déductibles | plus pour l’impôt fédéral ; les cantons peuvent admettre des déductions limitées jusqu’en 2050 |
| Monuments historiques | déductibles | restent déductibles |
| Immeubles loués | loyer imposé, déductions possibles | inchangé ; intérêts déductibles au prorata |
| Impôt sur la fortune | sur la valeur fiscale | inchangé |
La déduction pour primo-accédants
Les acheteurs d’un premier logement bénéficient d’une aide transitoire. Ils peuvent déduire une partie des intérêts hypothécaires pendant dix ans. Pour l’impôt fédéral direct, ces maximums s’appliquent :
| Année après l’achat | Couples mariés | Personnes seules |
|---|---|---|
| 1 | CHF 10’000 | CHF 5’000 |
| 2 | CHF 9’000 | CHF 4’500 |
| 3 | CHF 8’000 | CHF 4’000 |
| 5 | CHF 6’000 | CHF 3’000 |
| 10 | CHF 1’000 | CHF 500 |
Ensuite, la déduction prend fin. Elle ne vaut que pour le logement habité, pas pour les résidences secondaires.
Intérêts sur les immeubles loués
Qui loue un appartement peut encore déduire des intérêts. Dès 2029 toutefois seulement au prorata : selon la part des immeubles loués dans la fortune totale. Si vous louez un appartement de CHF 800’000 et possédez CHF 1 million au total, vous pouvez déduire 80 % de vos intérêts.
Qui gagne, qui perd ?
Cela dépend surtout du taux d’intérêt.
- Avec des taux bas, la plupart des propriétaires paient moins d’impôts. La valeur locative supprimée pèse plus que les déductions perdues. C’est surtout vrai pour les retraités dont l’hypothèque est largement remboursée.
- Avec des taux élevés, la plupart des propriétaires paient plus. Ils ne peuvent plus déduire les intérêts élevés. La déduction pour primo-accédants n’atténue cet effet que pour les nouveaux acheteurs.
La Confédération estime qu’avec un taux hypothécaire d’environ 1,5 %, la réforme coûte quelque CHF 1,8 milliard d’impôts par an. À partir d’un taux d’environ 3 %, elle rapporte au contraire des recettes supplémentaires.
Ce que les acheteurs peuvent faire dès maintenant
- Planifier les rénovations. L’entretien du logement est déductible jusqu’à fin 2028. Les gros travaux sont fiscalement plus intéressants avant 2029.
- Repenser l’amortissement. Si les intérêts ne sont plus déductibles, une grosse hypothèque perd de son intérêt fiscal. Une hypothèque plus faible peut avoir du sens.
- Vérifier la capacité financière. La banque calcule toujours avec 5 % d’intérêt, 1 % d’entretien et un tiers du revenu. Notre calculateur de capacité financière montre le prix qui vous convient.
- Comparer les lieux. L’impôt sur le revenu et la fortune demeure. Il varie du simple au double selon la commune. Tous les cantons sont comparés dans notre guide des impôts.
- Pour une résidence secondaire, se renseigner auprès du canton. Chaque canton décide s’il impose les résidences secondaires, et à quel niveau.
Encore ouvert
La Confédération et les cantons règlent de nombreux détails dans les dispositions d’exécution, notamment la limite entre entretien et monuments historiques et l’impôt sur les résidences secondaires. Nous mettrons ce guide à jour dès qu’ils seront fixés.
Questions fréquentes
Quand la valeur locative sera-t-elle supprimée ?
Le 1er janvier 2029. Le Conseil fédéral a fixé cette date au printemps 2026. Jusqu’à fin 2028, le système actuel avec valeur locative et déductions s’applique.
Pourrai-je encore déduire les intérêts après 2029 ?
Pour le logement que vous habitez, en principe non. L’exception est la déduction pour primo-accédants. Qui loue des immeubles peut encore déduire des intérêts, mais seulement en proportion de la part des immeubles loués dans sa fortune totale.
Qu’est-ce que la déduction pour primo-accédants ?
Qui achète et habite son premier logement peut déduire une partie des intérêts hypothécaires pendant dix ans. Pour l’impôt fédéral direct, le maximum la première année est de CHF 10’000 pour les couples mariés et de CHF 5’000 pour les personnes seules. Le maximum baisse chaque année de 10 % du montant initial.
Vaut-il la peine de rénover avant 2029 ?
Souvent oui. Les frais d’entretien du logement habité sont déductibles jusqu’à fin 2028, plus ensuite. Si vous prévoyez de toute façon une rénovation, la réaliser d’ici 2028 peut faire économiser des impôts. Vérifiez le calendrier avec votre conseiller fiscal.
Qu’est-ce qui change pour les résidences secondaires ?
La valeur locative disparaît aussi pour les résidences secondaires. En échange, les cantons peuvent introduire un impôt foncier spécial sur les résidences secondaires principalement utilisées par leur propriétaire. Cela concerne surtout les cantons de montagne et touristiques.
Sources
Information générale, pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Sans garantie.