In breve Fino alla fine del 2028 non cambia nulla. Dal 2029 il valore locativo cade, e con lui la maggior parte delle deduzioni per la casa. Con tassi bassi la maggior parte dei proprietari pagherà meno imposte, con tassi alti di più.
Che cos’è il valore locativo?
Il valore locativo è l’affitto che paghereste per la vostra casa se la prendeste in locazione. Chi abita in casa propria oggi lo dichiara come reddito. In cambio può dedurre gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione.
Il cantone fissa il valore locativo. Di solito è nettamente inferiore all’affitto di mercato. Secondo il Tribunale federale non può però scendere sotto il 60 % dell’affitto di mercato.
Che cosa cambia dal 2029?
La riforma riguarda Confederazione, cantoni e comuni. I punti principali:
| Tema | Fino alla fine del 2028 | Dal 1° gennaio 2029 |
|---|---|---|
| Valore locativo, casa abitata | tassato come reddito | abolito |
| Valore locativo, residenza secondaria | tassato come reddito | abolito; il cantone può prelevare una nuova imposta immobiliare |
| Interessi, casa abitata | deducibili | non più deducibili, salvo deduzione per il primo acquisto |
| Manutenzione, casa abitata | deducibile | non più deducibile |
| Risparmio energetico e ambiente | deducibili | non più per l’imposta federale; i cantoni possono ammettere deduzioni limitate fino al 2050 |
| Cura dei monumenti | deducibile | resta deducibile |
| Immobili locati | affitto tassato, deduzioni possibili | invariato; interessi deducibili solo in proporzione |
| Imposta sulla sostanza | sul valore fiscale | invariata |
La deduzione per il primo acquisto
Chi compra la prima casa riceve un aiuto transitorio. Per dieci anni può dedurre una parte degli interessi ipotecari. Per l’imposta federale diretta valgono questi massimi:
| Anno dopo l’acquisto | Coppie sposate | Persone sole |
|---|---|---|
| 1 | CHF 10’000 | CHF 5’000 |
| 2 | CHF 9’000 | CHF 4’500 |
| 3 | CHF 8’000 | CHF 4’000 |
| 5 | CHF 6’000 | CHF 3’000 |
| 10 | CHF 1’000 | CHF 500 |
Poi la deduzione termina. Vale solo per la casa abitata, non per le case di vacanza.
Interessi sugli immobili locati
Chi affitta un appartamento può ancora dedurre gli interessi. Dal 2029 però solo in proporzione: secondo la quota degli immobili locati sulla sostanza totale. Se affittate un appartamento da CHF 800’000 e possedete in tutto CHF 1 milione, potete dedurre l’80 % dei vostri interessi.
Chi ci guadagna, chi ci perde?
Dipende soprattutto dal tasso d’interesse.
- Con tassi bassi la maggior parte dei proprietari paga meno imposte. Il valore locativo che cade pesa più delle deduzioni perse. Vale soprattutto per i pensionati con un’ipoteca in gran parte rimborsata.
- Con tassi alti la maggior parte dei proprietari paga di più. Non può più dedurre gli interessi elevati. La deduzione per il primo acquisto attenua l’effetto solo per i nuovi acquirenti.
La Confederazione stima che, con un tasso ipotecario di circa l’1,5 %, la riforma costi circa CHF 1,8 miliardi di imposte all’anno. Da un tasso di circa il 3 % porta invece entrate supplementari.
Che cosa possono fare ora gli acquirenti
- Pianificare le ristrutturazioni. La manutenzione della casa è deducibile fino alla fine del 2028. I lavori più grandi convengono fiscalmente prima del 2029.
- Ripensare l’ammortamento. Se gli interessi non sono più deducibili, un’ipoteca alta conviene meno dal punto di vista fiscale. Un’ipoteca più bassa può avere senso.
- Verificare la sostenibilità. La banca calcola sempre con il 5 % di interesse, l’1 % di manutenzione e un terzo del reddito. Il nostro calcolatore di sostenibilità mostra il prezzo adatto a voi.
- Confrontare i luoghi. L’imposta sul reddito e sulla sostanza resta. Varia più del doppio da comune a comune. Tutti i cantoni a confronto nella nostra guida alle imposte.
- Per le case di vacanza, chiedere al cantone. Ogni cantone decide se e quanto tassare le residenze secondarie.
Ancora aperto
Confederazione e cantoni regolano molti dettagli nelle disposizioni d’esecuzione, tra cui il confine tra manutenzione e cura dei monumenti e l’imposta sulle residenze secondarie. Aggiorneremo questa guida appena saranno definiti.
Domande frequenti
Quando sarà abolito il valore locativo?
Il 1° gennaio 2029. Il Consiglio federale ha fissato questa data nella primavera 2026. Fino alla fine del 2028 vale il sistema attuale con valore locativo e deduzioni.
Potrò ancora dedurre gli interessi dopo il 2029?
Per la casa in cui abitate, in linea di principio no. L’eccezione è la deduzione per il primo acquisto. Chi affitta immobili può ancora dedurre interessi, ma solo in proporzione alla quota degli immobili locati sulla sostanza totale.
Che cos’è la deduzione per il primo acquisto?
Chi compra e abita la sua prima casa può dedurre per dieci anni una parte degli interessi ipotecari. Per l’imposta federale diretta il massimo nel primo anno è di CHF 10’000 per le coppie sposate e di CHF 5’000 per le persone sole. Il massimo scende ogni anno del 10 % dell’importo iniziale.
Conviene ristrutturare prima del 2029?
Spesso sì. Le spese di manutenzione della casa abitata sono deducibili fino alla fine del 2028, poi non più. Se prevedete comunque una ristrutturazione, completarla entro il 2028 può far risparmiare imposte. Verificate i tempi con la vostra consulenza fiscale.
Che cosa cambia per le case di vacanza?
Il valore locativo cade anche per le residenze secondarie. In cambio i cantoni possono introdurre un’imposta immobiliare speciale sulle residenze secondarie usate soprattutto dai proprietari. Riguarda soprattutto i cantoni di montagna e turistici.
Fonti
- Amministrazione federale delle contribuzioni (AFC), cambiamento di sistema nell’imposizione della proprietà abitativa (in tedesco)
- Dipartimento federale delle finanze, scheda sulla deduzione degli interessi (agosto 2025, in tedesco)
- law.ch, il valore locativo cade il 1° gennaio 2029 (aprile 2026, in tedesco)
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