In breve L’imposta sugli utili immobiliari colpisce il guadagno, non il prezzo di vendita. Se tenete l’immobile a lungo e documentate ogni investimento che ne aumenta il valore, l’imposta scende nettamente.
Che cos’è l’imposta sugli utili immobiliari?
È un’imposta speciale sul guadagno dalla vendita di fondi. Ogni cantone deve prelevarla e la regola da sé. La Confederazione non la preleva.
- Chi la preleva? Nella maggior parte dei cantoni il cantone. A Berna, Obvaldo, Friburgo, Basilea Città, Sciaffusa, nei Grigioni e nel Giura anche il comune. A Zurigo e Zugo solo il comune.
- Dove? Dove si trova il fondo, non dove abitate.
- Chi paga? Chi vende. Nella maggior parte dei cantoni un’ipoteca legale sul fondo garantisce l’imposta. Come acquirenti regolate quindi nel contratto il suo pagamento.
Come si calcola l’utile
L’utile imponibile è il prezzo di vendita meno i costi d’investimento. Ne fanno parte:
- il prezzo d’acquisto,
- gli investimenti che aumentano il valore, come un ampliamento, un sottotetto abitabile o un impianto solare,
- le spese di acquisto e vendita, come la provvigione del mediatore, il notaio e il registro fondiario, nella misura ammessa dal cantone.
La semplice manutenzione non conta. Una nuova tinteggiatura o una cucina sostituita di pari qualità non aumentano i costi d’investimento.
| Esempio | CHF |
|---|---|
| Prezzo di vendita | 1’350’000 |
| Prezzo d’acquisto dieci anni fa | 1’100’000 |
| Sottotetto abitabile | 40’000 |
| Provvigione del mediatore alla vendita | 10’000 |
| Utile imponibile | 200’000 |
La durata del possesso conta
Quasi tutti i cantoni premiano il possesso lungo e penalizzano la rivendita rapida.
- Possesso breve: chi vende entro pochi anni paga una maggiorazione. La speculazione deve costare di più.
- Possesso lungo: l’imposta o l’utile imponibile scende con ogni anno intero, a seconda del cantone fino alla metà o oltre.
- Ginevra esenta del tutto gli utili dopo oltre 25 anni di possesso.
Di solito contano solo gli anni interi. Vendere qualche settimana più tardi può quindi far risparmiare diverse migliaia di franchi.
Esempio: Canton Zurigo
Nel Canton Zurigo la tariffa sale a scaglioni. Ogni aliquota vale solo per la parte di utile che rientra nel suo scaglione.
| Parte dell’utile | Aliquota |
|---|---|
| primi CHF 4’000 | 10 % |
| successivi CHF 6’000 | 15 % |
| successivi CHF 8’000 | 20 % |
| successivi CHF 12’000 | 25 % |
| successivi CHF 20’000 | 30 % |
| successivi CHF 50’000 | 35 % |
| oltre CHF 100’000 | 40 % |
Maggiorazione e riduzione a Zurigo
- Vendita dopo meno di 1 anno: più 50 %
- Vendita dopo meno di 2 anni: più 25 %
- Da 5 anni interi: meno 5 %, poi ogni anno 3 punti in più
- Da 20 anni interi: meno 50 %
- Gli utili inferiori a CHF 5’000 sono esenti.
Esempio di calcolo
Per l’utile di CHF 200’000 della tabella qui sopra, la tariffa dà CHF 69’400. Dopo dieci anni interi l’imposta scende del 20 %. Pagate quindi CHF 55’520. Dopo 20 anni sarebbero stati CHF 34’700.
Esempio: Canton Berna
Berna calcola in modo diverso. La tariffa cantonale trasforma l’utile in un’imposta semplice, che cantone e comune moltiplicano ciascuno per il proprio moltiplicatore. Con un possesso lungo l’utile imponibile scende, con uno breve si aggiunge una maggiorazione. Le cifre esatte le pubblica l’Amministrazione delle finanze del Cantone di Berna.
Quando l’imposta è differita
In alcuni casi alla vendita non pagate ancora l’imposta. È differita fino a una vendita successiva:
- Reinvestimento: vendete la casa in cui abitate e ne comprate una nuova in Svizzera entro un termine adeguato. In circa la metà dei cantoni il termine è di due anni.
- Successione e anticipo ereditario: gli eredi riprendono il fondo al prezzo d’acquisto originario.
- Donazione: in tutti i cantoni, in parte con condizioni.
- Trasferimento tra coniugi: a seconda del cantone, per esempio in caso di divorzio.
Un differimento non è un condono. Alla vendita successiva l’ufficio delle imposte calcola con il prezzo d’acquisto originario.
Consigli per acquirenti e venditori
- Conservare le fatture: ogni giustificativo di un investimento che aumenta il valore riduce l’imposta più tardi.
- Pianificare la data di vendita: aspettare qualche settimana fino al prossimo anno intero di possesso può convenire.
- Garantire l’imposta nel contratto: come acquirenti, chiedete che una parte del prezzo vada direttamente all’ufficio delle imposte.
- Pensare alle imposte correnti: oltre all’imposta sugli utili immobiliari contano l’imposta sul reddito e sulla sostanza. Variano molto da comune a comune, come mostra il nostro confronto fiscale di tutti i cantoni.
Domande frequenti
Come si calcola l’imposta sugli utili immobiliari?
Dal prezzo di vendita togliete il prezzo d’acquisto, gli investimenti che aumentano il valore e le spese di acquisto e vendita, come la provvigione del mediatore. Il cantone applica la sua tariffa a questo utile. Segue una maggiorazione per un possesso breve o una riduzione per un possesso lungo.
Quanto è alta l’imposta sugli utili immobiliari nel Canton Zurigo?
La tariffa sale dal 10 % sui primi CHF 4’000 di utile al 40 % sulla parte oltre CHF 100’000. Dopo cinque anni interi l’imposta scende del 5 %, poi ogni anno di altri 3 punti, fino al 50 % dopo 20 anni. Gli utili inferiori a CHF 5’000 sono esenti.
Si può evitare l’imposta sugli utili immobiliari?
Non del tutto, ma si può differire. Se con il ricavato comprate entro un termine adeguato una nuova casa in Svizzera in cui abitate, l’imposta è differita. Di solito lo è anche in caso di successione, donazione e trasferimento tra coniugi.
Posso dedurre le ristrutturazioni?
Solo gli investimenti che aumentano il valore, come un ampliamento, un sottotetto abitabile o un nuovo impianto solare. La semplice manutenzione, come una nuova tinteggiatura, non conta. Conservate tutte le fatture.
Fonti
Informazione generale, non una consulenza fiscale, giuridica o finanziaria. Senza garanzia.