In breve Con la proprietà per piani comprate un appartamento e insieme una quota di un intero edificio. Sull’edificio decidete con gli altri proprietari. Prima dell’acquisto verificate quindi non solo l’appartamento, ma anche la comunione e le sue finanze.
Che cos’è la proprietà per piani?
La proprietà per piani è una quota di comproprietà di un fondo. Vi dà il diritto esclusivo di usare da soli determinate parti di un edificio e di sistemarle all’interno. Lo stabilisce l’articolo 712a del Codice civile. La Svizzera l’ha introdotta nel 1965.
Non possedete quindi semplicemente «il vostro appartamento». Possedete una quota dell’intero edificio e del terreno, più il diritto sui vostri locali.
Cosa è solo vostro?
Il diritto esclusivo riguarda appartamenti o locali commerciali che formano un’unità a sé, con accesso proprio. Vi si possono aggiungere locali accessori separati, come una cantina o un solaio. All’interno siete liberi. Non potete però fare nulla che danneggi le parti comuni o cambi l’aspetto dell’edificio.
Cosa appartiene a tutti?
La legge esclude alcune parti dal diritto esclusivo. Appartengono sempre a tutti:
- il suolo del fondo,
- le parti portanti, cioè tutto ciò che conta per la struttura e la solidità dell’edificio,
- le parti che determinano l’aspetto dell’edificio, come facciata e tetto,
- gli impianti che servono anche agli altri, come riscaldamento, ascensore e vano scale.
| Parte | Attribuzione abituale |
|---|---|
| Cucina, bagno, pavimenti, pareti interne non portanti | diritto esclusivo |
| Cantina, locale hobby | diritto esclusivo, se previsto dal piano di ripartizione |
| Tetto, facciata, muri portanti | comune |
| Riscaldamento, ascensore, vano scale | comune |
| Giardino, terrazza in giardino | comune, spesso con un diritto d’uso per un appartamento |
Cosa vale nel singolo caso è scritto nell’atto costitutivo, nel piano di ripartizione e nel regolamento.
La quota di valore
Ogni unità ha una quota di valore. È la sua parte nel valore dell’intero fondo ed è iscritta nel registro fondiario come frazione con denominatore comune, di solito in millesimi.
La quota di valore stabilisce due cose:
- Spese: le spese comuni si ripartiscono secondo le quote, salvo disposizione diversa del regolamento.
- Voti: molte decisioni richiedono una maggioranza dei proprietari che rappresenti anche la maggioranza delle quote.
| Esempio | CHF |
|---|---|
| Risanamento del tetto dell’intero edificio | 400’000 |
| La vostra quota di valore | 125/1000 |
| La vostra parte | 50’000 |
Una quota di valore si può modificare solo con il consenso dei proprietari direttamente interessati e dell’assemblea.
Regolamento e assemblea
Il regolamento disciplina l’amministrazione e l’uso dell’edificio: regole della casa, chiave di riparto delle spese, diritti d’uso, animali, locazione. Va approvato dalla maggioranza dei proprietari che rappresenti anche più della metà delle quote.
L’assemblea dei proprietari decide su tutto ciò che è comune. Di solito si riunisce una volta l’anno. Può deliberare se è presente o rappresentata la metà di tutti i proprietari con almeno la metà delle quote, ma almeno due proprietari.
Chi decide sui lavori?
| Tipo di lavori | Esempio | Consenso necessario |
|---|---|---|
| Necessari | Impermeabilizzare il tetto, sostituire il riscaldamento | maggioranza di tutti i proprietari |
| Utili | Installare un ascensore, isolare il tetto | maggioranza di tutti i proprietari che rappresenti anche la maggior parte delle quote |
| Voluttuari | Fontana in giardino, marmo nel vano scale | tutti i proprietari |
Cosa significa per voi
Una maggioranza può decidere un risanamento necessario anche contro la vostra volontà. Pagate allora la vostra parte. Per questo un fondo di rinnovamento ben fornito è così importante.
Il fondo di rinnovamento
Il fondo di rinnovamento è il conto di risparmio della comunione per i grandi lavori. La legge lo menziona, ma non lo impone. Nella pratica è comune.
- Quanto versare? Si raccomanda almeno lo 0,4 % del valore di assicurazione dell’edificio all’anno, finché il fondo resta sotto il 6 % di quel valore. Molti regolamenti prevedono solo dallo 0,25 allo 0,5 %. Per gli edifici più vecchi gli esperti ritengono adeguato dallo 0,6 all’1 %.
- A chi appartiene il denaro? Alla comunione. La vostra parte corrisponde alla vostra quota. Se vendete, resta nell’edificio.
- Imposte: oggi, nella maggior parte dei cantoni e per l’imposta federale, potete dedurre i versamenti al fondo come spese di manutenzione, se il fondo serve solo a manutenzione e rinnovamento. Con l’abolizione del valore locativo questa deduzione cade dal 2029 per le abitazioni occupate dal proprietario. La parte del fondo pagata all’acquisto non è deducibile.
| Esempio | CHF |
|---|---|
| Valore di assicurazione dell’edificio | 5’000’000 |
| Versamento annuo, 0,4 % | 20’000 |
| La vostra parte a 125/1000 | 2’500 all’anno |
| Valore indicativo del fondo, 6 % | 300’000 |
Spese correnti
Oltre a interessi ipotecari e ammortamento, versate contributi alla comunione. Ne fanno parte:
- custodia, pulizia e cura del giardino,
- assicurazione dell’edificio,
- riscaldamento e acqua calda, se l’impianto è comune,
- onorario dell’amministrazione,
- versamenti al fondo di rinnovamento.
Per i contributi degli ultimi tre anni la comunione può far iscrivere un’ipoteca legale sull’unità. Ciò vale anche nei confronti di un nuovo proprietario. Contributi non pagati dal venditore possono quindi ricadere su di voi.
Includete queste spese nel calcolo della sostenibilità finanziaria. Le banche calcolano forfettariamente l’1 % del prezzo d’acquisto per manutenzione e spese accessorie.
Checklist prima dell’acquisto
Chiedete questi documenti prima di firmare:
- Atto costitutivo e piano di ripartizione: cosa fa parte esattamente della vostra unità?
- Regolamento e regole della casa: ci sono regole che vi disturbano, per esempio su animali o locazione?
- Verbali delle ultime tre assemblee: ci sono liti o risanamenti previsti?
- Stato del fondo di rinnovamento: quanto contiene rispetto al valore di assicurazione dell’edificio?
- Preventivo e conto annuale: a quanto ammontano i contributi annui?
- Contributi arretrati: il venditore ha pagato tutto?
- Diritti d’uso: la terrazza in giardino o il posteggio fanno parte dell’unità, o c’è solo un diritto d’uso?
Gli altri proprietari hanno un diritto di prelazione solo se è stato convenuto e annotato nel registro fondiario.
Riforma prevista
Il Consiglio federale vuole modernizzare il diritto sulla proprietà per piani. Il 13 maggio 2026 ha adottato il messaggio al Parlamento. Due punti contano per chi compra:
- La proprietà per piani su edifici non ancora costruiti sarà disciplinata esplicitamente. Ciò riguarda soprattutto l’acquisto su progetto.
- Ogni proprietario potrà chiedere in giudizio la costituzione di un fondo di rinnovamento.
Il Parlamento non ha ancora deciso. Fino ad allora vale il diritto attuale.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra proprietà per piani e comproprietà?
La proprietà per piani è una forma particolare di comproprietà. Possedete una quota dell’intero fondo e in più il diritto esclusivo di usare determinati locali e di sistemarli all’interno. La comproprietà ordinaria non prevede questo diritto esclusivo.
Che cos’è la quota di valore?
La quota di valore è la parte della vostra unità nel valore dell’intero fondo, di solito espressa in millesimi. Le spese comuni si ripartiscono in base a essa. In molte decisioni conta insieme al numero dei proprietari.
Quanto dovrebbe contenere il fondo di rinnovamento?
La legge non impone un fondo. Si raccomanda di versare almeno lo 0,4 % del valore di assicurazione dell’edificio all’anno, finché il fondo raggiunge circa il 6 % di quel valore. Per gli edifici più vecchi gli esperti ritengono adeguato dallo 0,6 all’1 %.
Cosa verificare prima di comprare un appartamento?
Leggete l’atto costitutivo con il piano di ripartizione, il regolamento e i verbali delle ultime assemblee. Chiedete lo stato del fondo di rinnovamento, i lavori previsti e i contributi ancora dovuti dal venditore.
Fonti
Informazione generale, non una consulenza fiscale, giuridica o finanziaria. Senza garanzia.