In breve Per una casa o un appartamento calcolate dal 2 al 3 % del prezzo di vendita, spesso più IVA. Pagate solo in caso di successo. Chiedete più offerte e fissate per iscritto provvigione e prestazioni.
Quanto è alta la provvigione?
Non esiste una tariffa legale. Le aliquote si sono assestate sul mercato e dipendono dall’immobile.
| Immobile | Provvigione usuale |
|---|---|
| Casa unifamiliare, appartamento | dal 2 al 3 % |
| Stabile plurifamiliare | dall’1,5 al 2 % |
| Terreno edificabile | circa il 5 % |
| Immobili particolari | convenuta caso per caso |
Questi valori valgono per la Svizzera tedesca. Di regola, più alto è il prezzo di vendita, più bassa è l’aliquota. Se il mediatore è assoggettato all’IVA, si aggiunge l’8,1 % di IVA.
Esempi di calcolo
| Prezzo di vendita | 2 % | 3 % |
|---|---|---|
| CHF 800’000 | 16’000 | 24’000 |
| CHF 1’200’000 | 24’000 | 36’000 |
| CHF 2’000’000 | 40’000 | 60’000 |
Tutti gli importi in CHF, IVA esclusa.
Cosa dice la legge
Il contratto di mediazione è disciplinato dagli articoli 412–418 del Codice delle obbligazioni. Per chi vende contano questi punti:
- Compenso solo in caso di successo: la provvigione è dovuta appena il contratto di compravendita è concluso grazie all’indicazione o alla mediazione del mediatore.
- Condizioni: se il contratto dipende da una condizione, il mediatore può chiedere la provvigione solo quando questa si è verificata.
- Spese: senza vendita dovete spese solo se il contratto le prevede espressamente.
- Doppio ruolo: se il mediatore agisce anche per l’acquirente in violazione del contratto, perde il diritto a provvigione e spese.
- Riduzione: se la provvigione per la vendita di un fondo è sproporzionata, il giudice può ridurla, su richiesta, a un importo adeguato.
- Disdetta: potete disdire il contratto in ogni momento. Chi disdice in tempo inopportuno deve risarcire il danno.
Attenzione alla disdetta
Se il mediatore vi ha già presentato un acquirente e più tardi vendete proprio a lui, la provvigione può essere dovuta nonostante la disdetta. Leggete con cura le clausole su durata ed effetti successivi.
Cosa dovrebbe comprendere la provvigione
Prima di firmare chiedete quali prestazioni copre la provvigione. Di solito:
- Stima e raccomandazione di prezzo
- Documentazione di vendita con foto e piani
- Annunci sui principali portali
- Visite e informazioni agli interessati
- Verifica del finanziamento degli acquirenti
- Trattativa e accompagnamento fino al notaio
Chiarite se costi dei portali, foto professionali o visualizzazioni costano a parte.
I modelli offerti
| Modello | Come funziona | Buono a sapersi |
|---|---|---|
| Provvigione in percentuale | quota del prezzo di vendita, solo in caso di successo | diffuso, caro con prezzi alti |
| Prezzo fisso | importo fisso, spesso indipendente dal successo | verificare bene le prestazioni |
| Onorario di base più successo | piccolo importo fisso più una provvigione ridotta | divide il rischio |
| Canone mensile | importo al mese, anche senza vendita | può accumularsi se la vendita dura |
Come trattare
- Chiedere più offerte: tre offerte scritte mostrano il margine di trattativa.
- Confrontare le prestazioni: guardare non solo l’aliquota, ma anche contenuto e impegno.
- Concordare una scala: per esempio un’aliquota più bassa sulla parte oltre un prezzo obiettivo.
- Limitare la durata: esclusiva solo per un periodo chiaro, circa da tre a sei mesi.
- Tutto per iscritto: provvigione, spese, prestazioni, durata e disdetta nel contratto.
Imposte: la provvigione riduce l’utile
Per l’imposta sugli utili immobiliari la provvigione del mediatore conta di regola tra i costi d’investimento. Riduce quindi l’utile imponibile. Nel Canton Zurigo solo nella misura in cui rientra nel quadro usuale. Conservate contratto e fattura.
Conviene un mediatore?
Un mediatore conviene soprattutto se avete poco tempo, abitate lontano o vendete un immobile particolare. Un immobile standard in una zona richiesta si vende spesso quasi da solo. Come funziona una vendita senza mediatore e quanto costa, lo leggete nella nostra guida Vendere un immobile.
Domande frequenti
Quanto è alta la provvigione del mediatore in Svizzera?
Nella Svizzera tedesca è usuale dal 2 al 3 % del prezzo di vendita per case e appartamenti, dall’1,5 al 2 % per stabili plurifamiliari e circa il 5 % per terreni edificabili. Più alto è il prezzo, più bassa tende a essere l’aliquota. Spesso si aggiunge l’IVA.
Quando devo pagare la provvigione?
Solo quando il contratto di compravendita è stato concluso grazie all’indicazione o alla mediazione del mediatore. Se il contratto dipende da una condizione, la provvigione è dovuta solo quando questa si verifica. Senza vendita dovete spese solo se il contratto lo prevede.
Posso dedurre la provvigione dalle imposte?
Sì. Per l’imposta sugli utili immobiliari conta di regola tra i costi d’investimento e riduce l’utile imponibile. Nel Canton Zurigo solo nella misura in cui rientra nel quadro usuale.
Posso disdire un contratto di mediazione?
Sì, in ogni momento. Il contratto di mediazione segue le regole del mandato. Chi però disdice in tempo inopportuno deve risarcire il danno causato all’altra parte.
Fonti
Informazione generale, non una consulenza fiscale, giuridica o finanziaria. Senza garanzia.