En bref Pour une maison ou un appartement, comptez 2 à 3 % du prix de vente, souvent TVA en sus. Vous ne payez qu’en cas de succès. Demandez plusieurs offres et fixez par écrit la commission et les prestations.
Quel est le montant de la commission ?
Il n’existe pas de tarif légal. Les taux se sont établis sur le marché et dépendent du bien.
| Bien | Commission usuelle |
|---|---|
| Maison individuelle, appartement en PPE | 2 à 3 % |
| Immeuble locatif | 1,5 à 2 % |
| Terrain à bâtir | environ 5 % |
| Biens particuliers | convenue au cas par cas |
Ces valeurs valent pour la Suisse alémanique. En règle générale, plus le prix de vente est élevé, plus le taux est bas. Si le courtier est assujetti à la TVA, 8,1 % de TVA s’ajoutent.
Exemples chiffrés
| Prix de vente | 2 % | 3 % |
|---|---|---|
| CHF 800’000 | 16’000 | 24’000 |
| CHF 1’200’000 | 24’000 | 36’000 |
| CHF 2’000’000 | 40’000 | 60’000 |
Tous les montants en CHF, hors TVA.
Ce que dit la loi
Le contrat de courtage est réglé aux articles 412 à 418 du Code des obligations. Pour les vendeurs, ces points comptent :
- Rémunération seulement en cas de succès : la commission est acquise dès que le contrat de vente est conclu grâce à l’indication ou à la négociation du courtier.
- Conditions : si le contrat de vente dépend d’une condition, le courtier ne peut réclamer la commission qu’une fois celle-ci réalisée.
- Frais : sans vente, vous ne devez des frais que si le contrat les prévoit expressément.
- Double rôle : si le courtier agit aussi pour l’acheteur en violation du contrat, il perd son droit à la commission et aux frais.
- Réduction : si la commission pour la vente d’un immeuble est excessive, le juge peut, sur demande, la réduire à un montant équitable.
- Résiliation : vous pouvez résilier le contrat en tout temps. Celui qui résilie en temps inopportun doit indemniser l’autre partie.
Attention lors de la résiliation
Si le courtier vous a déjà présenté un acheteur et que vous vendez plus tard précisément à cet acheteur, la commission peut rester due malgré la résiliation. Lisez attentivement les clauses sur la durée et les effets ultérieurs.
Ce que la commission devrait couvrir
Avant de signer, demandez quelles prestations la commission couvre. Usuellement :
- Estimation et recommandation de prix
- Dossier de vente avec photos et plans
- Annonces sur les principaux portails
- Visites et renseignements aux intéressés
- Vérification du financement des acheteurs
- Négociation et accompagnement jusqu’au notaire
Clarifiez si les frais de portail, les photos professionnelles ou les visualisations coûtent en plus.
Les modèles proposés
| Modèle | Fonctionnement | Bon à savoir |
|---|---|---|
| Commission en pour-cent | part du prix de vente, seulement en cas de succès | répandu, cher pour les prix élevés |
| Prix fixe | montant fixe, souvent indépendant du succès | vérifier précisément les prestations |
| Honoraire de base plus succès | petit montant fixe, plus une commission réduite | partage le risque |
| Forfait mensuel | montant par mois, même sans vente | peut s’accumuler si la vente dure |
Comment négocier
- Demander plusieurs offres : trois offres écrites vous montrent la marge de négociation.
- Comparer les prestations : regarder non seulement le taux, mais aussi le contenu et l’effort.
- Convenir d’un barème dégressif : par exemple un taux plus bas sur la part au-delà d’un prix cible.
- Limiter la durée : exclusivité seulement pour une période claire, environ trois à six mois.
- Tout par écrit : commission, frais, prestations, durée et résiliation dans le contrat.
Impôts : la commission réduit le gain
Pour l’impôt sur les gains immobiliers, la commission du courtier compte en général dans les dépenses d’investissement. Elle réduit donc le gain imposable. Dans le canton de Zurich, seulement dans la mesure où elle reste dans le cadre usuel. Conservez le contrat et la facture.
Un courtier, est-ce rentable ?
Un courtier vaut surtout la peine si vous avez peu de temps, habitez loin ou vendez un bien particulier. Un bien standard dans une région prisée se vend souvent presque tout seul. Comment se passe une vente sans courtier et ce qu’elle coûte, vous le lisez dans notre guide Vendre un bien immobilier.
Questions fréquentes
Quel est le montant de la commission de courtage en Suisse ?
En Suisse alémanique, 2 à 3 % du prix de vente sont usuels pour les maisons et appartements, 1,5 à 2 % pour les immeubles locatifs et environ 5 % pour les terrains à bâtir. Plus le prix est élevé, plus le taux est en général bas. La TVA s’y ajoute souvent.
Quand dois-je payer la commission ?
Seulement lorsque le contrat de vente a été conclu grâce à l’indication ou à la négociation du courtier. Si le contrat dépend d’une condition, la commission n’est due qu’une fois celle-ci réalisée. Sans vente, vous ne devez des frais que si le contrat le prévoit.
Puis-je déduire la commission des impôts ?
Oui. Pour l’impôt sur les gains immobiliers, elle compte en général dans les dépenses d’investissement et réduit le gain imposable. Dans le canton de Zurich, seulement dans la mesure où elle reste dans le cadre usuel.
Puis-je résilier un contrat de courtage ?
Oui, en tout temps. Le contrat de courtage suit les règles du mandat. Mais celui qui résilie en temps inopportun doit réparer le dommage causé à l’autre partie.
Sources
Information générale, pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Sans garantie.