En bref Qui habite en Suisse peut presque toujours y acheter son logement. Cela se complique pour les résidences de vacances achetées depuis l’étranger et pour les placements purs. Un durcissement est prévu, mais pas encore en vigueur.
Qu’est-ce que la Lex Koller ?
La Lex Koller est la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger. Elle s’applique depuis 1985. Elle tient son nom du conseiller fédéral Arnold Koller, sous lequel elle a été révisée dans les années 1990. La loi vise à éviter qu’une trop grande part du sol suisse passe en mains étrangères.
Ce qui compte, ce n’est pas seulement le passeport, mais le domicile et le permis. Sont des personnes à l’étranger :
- les étrangers domiciliés à l’étranger,
- les étrangers domiciliés en Suisse qui ne sont ni ressortissants de l’UE ou de l’AELE ni titulaires d’un permis d’établissement C,
- les sociétés ayant leur siège à l’étranger et les sociétés suisses dominées par des personnes à l’étranger.
Qui a besoin d’une autorisation ?
| Acheteur | Résidence principale | Logement de vacances | Logement à louer |
|---|---|---|---|
| Citoyen suisse, même à l’étranger | libre | libre | libre |
| UE/AELE domicilié en Suisse | libre | libre | libre |
| Permis d’établissement C | libre | libre | libre |
| Permis B, État tiers | libre si habité soi-même | autorisation requise | impossible |
| Domicile à l’étranger | impossible | autorisation et contingent | impossible |
Résidence principale avec un permis B
Avec un permis de séjour B, vous pouvez acheter un appartement ou une maison comme résidence principale. Vous devez y habiter vous-même et ne pouvez pas le louer. Un terrain à bâtir est aussi possible si vous y construisez votre résidence principale et commencez les travaux l’année suivant l’achat.
Frontaliers
Les frontaliers de l’UE ou de l’AELE peuvent acheter sans autorisation une résidence secondaire dans la région de leur lieu de travail. Tant qu’ils y travaillent, ils ne peuvent pas la louer.
Logements de vacances pour acheteurs à l’étranger
Qui habite à l’étranger ne peut acheter un logement de vacances qu’avec une autorisation du canton. Les conditions sont strictes :
- Le logement se trouve dans un lieu que le canton a désigné comme lieu touristique.
- La surface habitable nette ne dépasse pas 200 m².
- Le terrain ne dépasse pas 1’000 m².
- Vous ne possédez aucun autre logement de vacances ou secondaire en Suisse.
- Vous ne louez le logement que temporairement, pas toute l’année.
Contingents
La Confédération accorde au plus 1’500 autorisations par an et les répartit entre les cantons. Zurich et Genève n’autorisent pas de logements de vacances pour des personnes à l’étranger. Si une personne à l’étranger achète le logement d’une autre personne à l’étranger, cela ne grève pas le contingent aujourd’hui.
Résidences secondaires en général
Indépendamment de la Lex Koller, la loi sur les résidences secondaires s’applique : les communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires ne peuvent pas en construire de nouvelles. Cela concerne Suisses et étrangers de la même manière. Les logements de vacances existants peuvent toujours être vendus.
Immeubles commerciaux
Bureaux, magasins, ateliers ou hôtels ne nécessitent pas d’autorisation, même depuis l’étranger. Font exception les terrains destinés à la construction de logements, au commerce immobilier et à la location d’appartements.
Le durcissement prévu
Le Conseil fédéral veut durcir la Lex Koller. Il a mis le projet en consultation le 15 avril 2026, jusqu’au 15 juillet 2026. Les principales propositions :
- Résidence principale : les ressortissants d’États tiers avec permis B auraient besoin d’une autorisation. En cas de départ, ils devraient vendre dans les deux ans.
- Immeubles commerciaux : seuls ceux qui exploitent eux-mêmes les locaux resteraient libres. Acheter pour louer ne serait plus possible.
- Logements de vacances : les contingents seraient réduits. Chaque achat par une personne à l’étranger grèverait le contingent, y compris entre étrangers.
- Actions et fonds immobiliers : les personnes à l’étranger ne pourraient en principe plus acquérir de parts cotées de sociétés et de fonds immobiliers d’habitation.
Les citoyens de l’UE et de l’AELE domiciliés en Suisse et les titulaires d’un permis C ne seraient pas concernés. Le Conseil fédéral évalue maintenant la consultation et soumettra un message au Parlement. Tant que la loi n’est pas modifiée, le droit actuel s’applique.
Comment procéder
- Clarifier votre statut. Le tableau ci-dessus indique si vous avez besoin d’une autorisation.
- Demander l’autorisation si nécessaire. Une autorité du canton où se trouve l’immeuble décide. Le contrat d’achat ne devient valable qu’avec l’autorisation.
- Faire authentifier le contrat. Le registre foncier vérifie le respect de la Lex Koller lors de l’inscription.
- Vérifier le financement. Les banques suisses exigent aussi des acheteurs étrangers au moins 20 % de fonds propres. Notre calculateur de capacité financière montre le prix qui vous convient.
Sur la carte Kantello, vous trouvez maisons, appartements et terrains dans toute la Suisse, avec situation, prix et impôts de chaque commune. Tous les cantons sont comparés dans notre guide des impôts.
Questions fréquentes
Puis-je acheter une maison en Suisse en tant qu’étranger ?
Oui, si vous habitez en Suisse. Avec un passeport de l’UE ou de l’AELE ou un permis d’établissement C, vous achetez sans restriction. Avec un permis de séjour B d’un autre État, vous pouvez aujourd’hui acheter votre résidence principale sans autorisation, à condition d’y habiter vous-même.
Puis-je acheter un logement de vacances en Suisse depuis l’étranger ?
Oui, mais seulement avec une autorisation du canton. Le logement doit se trouver dans un lieu touristique désigné par le canton, compter au plus 200 m² de surface habitable nette et un terrain d’au plus 1’000 m². Les autorisations sont contingentées à 1’500 par an pour toute la Suisse. Zurich et Genève n’en accordent pas.
La Lex Koller s’applique-t-elle aux Suisses de l’étranger ?
Non. Les citoyens suisses ne sont pas des personnes à l’étranger au sens de la Lex Koller et achètent librement, même domiciliés à l’étranger.
La Lex Koller va-t-elle être durcie ?
Le Conseil fédéral propose un durcissement. La consultation a duré du 15 avril au 15 juillet 2026. Le Parlement doit encore décider, et un référendum est possible. D’ici là, le droit actuel s’applique.
Sources
Information générale, pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Sans garantie.