Kurz gesagt Wer in der Schweiz wohnt, kann hier fast immer sein Zuhause kaufen. Schwierig wird es für Ferienwohnungen von Käufern im Ausland und für reine Renditeobjekte. Eine Verschärfung ist geplant, aber noch nicht in Kraft.
Was ist die Lex Koller?
Die Lex Koller ist das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Es gilt seit 1985. Seinen Namen hat es von Bundesrat Arnold Koller, unter dem es in den 1990er-Jahren revidiert wurde. Das Gesetz soll verhindern, dass zu viel Schweizer Boden in ausländische Hände gelangt.
Entscheidend ist nicht der Pass allein, sondern der Wohnsitz und die Aufenthaltsbewilligung. Als Person im Ausland gelten:
- Ausländerinnen und Ausländer mit Wohnsitz im Ausland,
- Ausländerinnen und Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz, die weder aus der EU oder EFTA stammen noch eine Niederlassungsbewilligung C haben,
- Firmen mit Sitz im Ausland und Schweizer Firmen, die von Personen im Ausland beherrscht werden.
Wer braucht eine Bewilligung?
| Käufer | Eigene Hauptwohnung | Ferienwohnung | Wohnung zum Vermieten |
|---|---|---|---|
| Schweizer Bürger, auch im Ausland | frei | frei | frei |
| EU/EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz | frei | frei | frei |
| Niederlassung C | frei | frei | frei |
| Aufenthalt B aus Drittstaat | frei, wenn selbst bewohnt | Bewilligung nötig | nicht möglich |
| Wohnsitz im Ausland | nicht möglich | Bewilligung und Kontingent | nicht möglich |
Hauptwohnung mit Bewilligung B
Mit Aufenthaltsbewilligung B dürfen Sie eine Wohnung oder ein Haus als Hauptwohnung kaufen. Sie müssen selbst darin wohnen und dürfen es nicht vermieten. Auch Bauland ist möglich, wenn Sie darauf Ihre Hauptwohnung bauen und im Jahr nach dem Kauf mit dem Bau beginnen.
Grenzgänger
Grenzgänger aus der EU oder EFTA dürfen in der Region ihres Arbeitsorts eine Zweitwohnung ohne Bewilligung kaufen. Solange sie dort arbeiten, dürfen sie sie nicht vermieten.
Ferienwohnungen für Käufer im Ausland
Wer im Ausland wohnt, kann eine Ferienwohnung nur mit Bewilligung des Kantons kaufen. Es gelten strenge Bedingungen:
- Die Wohnung liegt in einem Ort, den der Kanton als Tourismusort bestimmt hat.
- Die Nettowohnfläche beträgt höchstens 200 m².
- Das Grundstück ist höchstens 1’000 m² gross.
- Sie besitzen in der Schweiz keine andere Ferien- oder Zweitwohnung.
- Sie vermieten die Wohnung nur zeitweise, nicht das ganze Jahr.
Kontingente
Der Bund vergibt höchstens 1’500 Bewilligungen pro Jahr und verteilt sie auf die Kantone. Zürich und Genf bewilligen keine Ferienwohnungen für Personen im Ausland. Kauft eine Person im Ausland die Wohnung von einer anderen Person im Ausland, belastet das heute das Kontingent nicht.
Zweitwohnungen allgemein
Unabhängig von der Lex Koller gilt das Zweitwohnungsgesetz: In Gemeinden mit mehr als 20 % Zweitwohnungen dürfen keine neuen Zweitwohnungen gebaut werden. Das betrifft Schweizer und Ausländer gleich. Bestehende Ferienwohnungen dürfen weiter verkauft werden.
Geschäftsliegenschaften
Für Büros, Läden, Werkstätten oder Hotels braucht es keine Bewilligung, auch nicht aus dem Ausland. Ausgenommen sind Grundstücke für den Wohnungsbau, den Immobilienhandel und das Vermieten von Wohnungen.
Die geplante Verschärfung
Der Bundesrat will die Lex Koller verschärfen. Er hat die Vorlage am 15. April 2026 in die Vernehmlassung geschickt, die bis am 15. Juli 2026 lief. Die wichtigsten Vorschläge:
- Hauptwohnung: Personen aus Drittstaaten mit Bewilligung B bräuchten eine Bewilligung. Ziehen sie weg, müssten sie die Wohnung innert zwei Jahren verkaufen.
- Geschäftsliegenschaften: Frei bliebe nur, wer selbst darin arbeitet. Kaufen zum Vermieten wäre nicht mehr möglich.
- Ferienwohnungen: Die Kontingente würden kleiner. Jeder Kauf durch eine Person im Ausland würde das Kontingent belasten, auch unter Ausländern.
- Immobilienaktien und -fonds: Personen im Ausland dürften kotierte Anteile von Wohnimmobilien-Gesellschaften und -Fonds grundsätzlich nicht mehr erwerben.
EU- und EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz und Personen mit Bewilligung C wären nicht betroffen. Als Nächstes wertet der Bundesrat die Vernehmlassung aus und legt dem Parlament eine Botschaft vor. Bis das Gesetz geändert ist, gilt das heutige Recht.
So gehen Sie beim Kauf vor
- Status klären. Prüfen Sie mit der Tabelle oben, ob Sie eine Bewilligung brauchen.
- Bei Bedarf die Bewilligung beantragen. Zuständig ist eine Behörde in dem Kanton, in dem das Grundstück liegt. Der Kaufvertrag wird erst mit der Bewilligung gültig.
- Den Vertrag beurkunden. Das Grundbuchamt prüft beim Eintrag, ob die Lex Koller eingehalten ist.
- Die Finanzierung prüfen. Schweizer Banken verlangen auch von ausländischen Käufern mindestens 20 % Eigenmittel. Unser Tragbarkeitsrechner zeigt, welcher Preis passt.
Auf der Kantello-Karte finden Sie Häuser, Wohnungen und Bauland in der ganzen Schweiz, mit Lage, Preis und den Steuern jeder Gemeinde. Den Vergleich der Steuern finden Sie im Ratgeber zu den Steuern.
Häufige Fragen
Darf ich als Ausländer in der Schweiz ein Haus kaufen?
Ja, wenn Sie in der Schweiz wohnen. Mit EU- oder EFTA-Pass oder mit Niederlassungsbewilligung C kaufen Sie ohne Einschränkung. Mit Aufenthaltsbewilligung B aus einem anderen Staat dürfen Sie heute Ihre Hauptwohnung ohne Bewilligung kaufen, wenn Sie selbst darin wohnen.
Kann ich aus dem Ausland eine Ferienwohnung in der Schweiz kaufen?
Ja, aber nur mit Bewilligung des Kantons. Die Wohnung muss in einem vom Kanton bestimmten Tourismusort liegen, höchstens 200 m² Nettowohnfläche haben und auf höchstens 1’000 m² Land stehen. Die Bewilligungen sind kontingentiert, schweizweit auf 1’500 pro Jahr. Zürich und Genf vergeben keine.
Gilt die Lex Koller für Auslandschweizer?
Nein. Wer das Schweizer Bürgerrecht hat, ist keine Person im Ausland im Sinne der Lex Koller und kauft frei, auch mit Wohnsitz im Ausland.
Wird die Lex Koller verschärft?
Der Bundesrat schlägt eine Verschärfung vor. Die Vernehmlassung lief vom 15. April bis 15. Juli 2026. Danach braucht es eine Botschaft und den Entscheid des Parlaments, möglich ist auch eine Volksabstimmung. Bis dahin gilt das heutige Recht.
Quellen
Allgemeine Information, keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung. Ohne Gewähr.