Kurz gesagt Die Grundstückgewinnsteuer trifft den Gewinn, nicht den Verkaufspreis. Halten Sie Ihre Immobilie lange und belegen Sie jede wertvermehrende Investition, sinkt die Steuer deutlich.
Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer auf dem Gewinn aus dem Verkauf von Grundstücken. Jeder Kanton muss sie erheben, jeder regelt sie selbst. Der Bund erhebt keine.
- Wer erhebt sie? In den meisten Kantonen der Kanton. In Bern, Obwalden, Freiburg, Basel-Stadt, Schaffhausen, Graubünden und Jura zusätzlich die Gemeinde. In Zürich und Zug erhebt sie nur die Gemeinde.
- Wo? Am Ort des Grundstücks, nicht an Ihrem Wohnort.
- Wer zahlt? Die verkaufende Person. In den meisten Kantonen sichert ein gesetzliches Pfandrecht auf dem Grundstück die Steuer. Als Käufer regeln Sie deshalb im Vertrag, dass sie bezahlt wird.
So wird der Gewinn berechnet
Steuerbar ist der Verkaufspreis minus die Anlagekosten. Zu den Anlagekosten gehören:
- der Kaufpreis,
- wertvermehrende Investitionen wie ein Anbau, ein ausgebauter Dachstock oder eine Solaranlage,
- Kosten des Kaufs und Verkaufs, etwa Maklerprovision, Notar und Grundbuch, soweit der Kanton sie zulässt.
Reiner Unterhalt zählt nicht. Ein neuer Anstrich oder eine ersetzte Küche gleicher Qualität erhöhen die Anlagekosten nicht.
| Beispiel | CHF |
|---|---|
| Verkaufspreis | 1’350’000 |
| Kaufpreis vor zehn Jahren | 1’100’000 |
| Ausbau Dachstock | 40’000 |
| Maklerprovision beim Verkauf | 10’000 |
| Steuerbarer Gewinn | 200’000 |
Die Besitzdauer zählt
Fast alle Kantone belohnen langes Halten und bestrafen schnelles Weiterverkaufen.
- Kurze Besitzdauer: Wer innert weniger Jahre verkauft, zahlt einen Zuschlag. So soll Spekulation teurer werden.
- Lange Besitzdauer: Die Steuer oder der steuerbare Gewinn sinkt mit jedem vollen Jahr, je nach Kanton bis zur Hälfte oder mehr.
- Genf befreit Gewinne ganz, wenn Sie das Grundstück mehr als 25 Jahre besessen haben.
Es zählen meist nur volle Jahre. Ein Verkauf wenige Wochen später kann deshalb mehrere Tausend Franken sparen.
Beispiel Kanton Zürich
Im Kanton Zürich steigt der Tarif in Stufen. Jede Stufe gilt nur für den Teil des Gewinns in dieser Stufe.
| Teil des Gewinns | Steuersatz |
|---|---|
| erste CHF 4’000 | 10 % |
| nächste CHF 6’000 | 15 % |
| nächste CHF 8’000 | 20 % |
| nächste CHF 12’000 | 25 % |
| nächste CHF 20’000 | 30 % |
| nächste CHF 50’000 | 35 % |
| über CHF 100’000 | 40 % |
Zuschlag und Ermässigung in Zürich
- Verkauf nach weniger als 1 Jahr: plus 50 %
- Verkauf nach weniger als 2 Jahren: plus 25 %
- Ab 5 vollen Jahren: minus 5 %, danach jedes Jahr 3 Prozentpunkte mehr
- Ab 20 vollen Jahren: minus 50 %
- Gewinne unter CHF 5’000 sind steuerfrei.
Rechenbeispiel
Für den Gewinn von CHF 200’000 aus der Tabelle oben ergibt der Tarif CHF 69’400. Nach zehn vollen Jahren sinkt die Steuer um 20 %. Sie zahlen also CHF 55’520. Hätten Sie 20 Jahre gewartet, wären es CHF 34’700 gewesen.
Beispiel Kanton Bern
Bern rechnet anders. Aus dem Gewinn ergibt sich nach dem kantonalen Tarif eine einfache Steuer. Kanton und Gemeinde multiplizieren sie je mit ihrer Steueranlage. Bei langer Besitzdauer sinkt der steuerbare Gewinn, bei kurzer kommt ein Zuschlag dazu. Die genauen Zahlen gibt die Steuerverwaltung des Kantons Bern bekannt.
Wann die Steuer aufgeschoben wird
In manchen Fällen zahlen Sie beim Verkauf noch keine Steuer. Sie wird aufgeschoben, bis Sie das Grundstück später verkaufen:
- Ersatzbeschaffung: Sie verkaufen Ihr selbst bewohntes Eigenheim und kaufen innert angemessener Frist ein neues in der Schweiz. Die Frist beträgt in etwa der Hälfte der Kantone zwei Jahre.
- Erbschaft und Erbvorbezug: Die Erben übernehmen das Grundstück mit dem ursprünglichen Kaufpreis.
- Schenkung: In allen Kantonen, teils mit Bedingungen.
- Übertragung unter Ehegatten: Je nach Kanton, etwa bei einer Scheidung.
Ein Aufschub ist kein Erlass. Beim späteren Verkauf rechnet das Steueramt mit dem ursprünglichen Kaufpreis.
Tipps für Käufer und Verkäufer
- Rechnungen aufbewahren: Jeder Beleg für eine wertvermehrende Investition senkt später die Steuer.
- Den Verkaufstermin planen: Ein paar Wochen bis zum nächsten vollen Besitzjahr können sich lohnen.
- Die Steuer im Vertrag sichern: Als Käufer verlangen Sie, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an das Steueramt geht.
- Die laufenden Steuern mitdenken: Neben der Grundstückgewinnsteuer zählen Einkommens- und Vermögenssteuer. Sie schwanken je nach Gemeinde stark, wie unser Steuervergleich aller Kantone zeigt.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Grundstückgewinnsteuer?
Ziehen Sie vom Verkaufspreis den Kaufpreis, die wertvermehrenden Investitionen und die Kosten des Kaufs und Verkaufs ab, etwa die Maklerprovision. Auf diesen Gewinn wendet der Kanton seinen Tarif an. Dann folgt ein Zuschlag bei kurzer oder eine Ermässigung bei langer Besitzdauer.
Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich?
Der Tarif steigt von 10 % auf den ersten CHF 4’000 Gewinn bis 40 % auf dem Teil über CHF 100’000. Nach fünf vollen Jahren sinkt die Steuer um 5 %, dann jedes Jahr um 3 Prozentpunkte mehr, bis 50 % nach 20 Jahren. Gewinne unter CHF 5’000 sind steuerfrei.
Kann man die Grundstückgewinnsteuer vermeiden?
Nicht ganz, aber aufschieben. Kaufen Sie mit dem Erlös innert angemessener Frist ein neues selbst bewohntes Eigenheim in der Schweiz, wird die Steuer aufgeschoben. Auch bei Erbschaft, Schenkung und Übertragungen unter Ehegatten wird sie meist aufgeschoben.
Kann ich Renovationen abziehen?
Nur wertvermehrende Investitionen, zum Beispiel einen Anbau, einen ausgebauten Dachstock oder eine neue Solaranlage. Reiner Unterhalt wie ein neuer Anstrich zählt nicht. Bewahren Sie alle Rechnungen auf.
Quellen
Allgemeine Information, keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung. Ohne Gewähr.