En bref L’impôt sur les gains immobiliers frappe le bénéfice, pas le prix de vente. Gardez votre bien longtemps et justifiez chaque investissement à plus-value : l’impôt baisse nettement.
Qu’est-ce que l’impôt sur les gains immobiliers ?
C’est un impôt spécial sur le bénéfice tiré de la vente d’immeubles. Chaque canton doit le prélever et le règle lui-même. La Confédération n’en prélève pas.
- Qui le prélève ? Dans la plupart des cantons, le canton. À Berne, Obwald, Fribourg, Bâle-Ville, Schaffhouse, aux Grisons et dans le Jura, la commune aussi. À Zurich et Zoug, seulement la commune.
- Où ? Au lieu de situation de l’immeuble, pas à votre domicile.
- Qui paie ? Le vendeur. Dans la plupart des cantons, une hypothèque légale sur l’immeuble garantit l’impôt. En tant qu’acheteur, vous réglez donc son paiement dans le contrat.
Le calcul du gain
Le gain imposable est le prix de vente moins les dépenses d’investissement. Elles comprennent :
- le prix d’achat,
- les investissements à plus-value, comme une annexe, des combles aménagés ou une installation solaire,
- les frais d’achat et de vente, comme la commission du courtier, le notaire et le registre foncier, dans la mesure où le canton les admet.
Le simple entretien ne compte pas. Une nouvelle peinture ou une cuisine remplacée de même qualité n’augmentent pas les dépenses d’investissement.
| Exemple | CHF |
|---|---|
| Prix de vente | 1’350’000 |
| Prix d’achat il y a dix ans | 1’100’000 |
| Aménagement des combles | 40’000 |
| Commission du courtier à la vente | 10’000 |
| Gain imposable | 200’000 |
La durée de possession compte
Presque tous les cantons récompensent une longue détention et pénalisent la revente rapide.
- Courte durée : qui vend en quelques années paie une majoration. La spéculation doit coûter plus cher.
- Longue durée : l’impôt ou le gain imposable baisse avec chaque année complète, selon le canton jusqu’à la moitié ou davantage.
- Genève exonère entièrement les gains après plus de 25 ans de possession.
En général, seules les années complètes comptent. Vendre quelques semaines plus tard peut donc faire économiser plusieurs milliers de francs.
Exemple : canton de Zurich
Dans le canton de Zurich, le barème progresse par paliers. Chaque taux ne s’applique qu’à la part du gain située dans son palier.
| Part du gain | Taux |
|---|---|
| premiers CHF 4’000 | 10 % |
| CHF 6’000 suivants | 15 % |
| CHF 8’000 suivants | 20 % |
| CHF 12’000 suivants | 25 % |
| CHF 20’000 suivants | 30 % |
| CHF 50’000 suivants | 35 % |
| au-delà de CHF 100’000 | 40 % |
Majoration et réduction à Zurich
- Vente après moins d’un an : plus 50 %
- Vente après moins de deux ans : plus 25 %
- Dès 5 années complètes : moins 5 %, puis 3 points de plus chaque année
- Dès 20 années complètes : moins 50 %
- Les gains inférieurs à CHF 5’000 sont exonérés.
Exemple chiffré
Pour le gain de CHF 200’000 du tableau ci-dessus, le barème donne CHF 69’400. Après dix années complètes, l’impôt baisse de 20 %. Vous payez donc CHF 55’520. Après 20 ans, vous auriez payé CHF 34’700.
Exemple : canton de Berne
Berne calcule autrement. Le barème cantonal transforme le gain en un impôt simple, que le canton et la commune multiplient chacun par leur quotité. Avec une longue durée de possession, le gain imposable baisse ; avec une courte durée, une majoration s’applique. L’Intendance des impôts du canton de Berne publie les chiffres exacts.
Quand l’impôt est reporté
Dans certains cas, vous ne payez pas encore d’impôt à la vente. Il est reporté jusqu’à une vente ultérieure :
- Remploi : vous vendez le logement que vous habitez et en achetez un nouveau en Suisse dans un délai approprié. Dans environ la moitié des cantons, le délai est de deux ans.
- Succession et avance d’hoirie : les héritiers reprennent l’immeuble au prix d’achat initial.
- Donation : dans tous les cantons, parfois sous conditions.
- Transfert entre époux : selon le canton, par exemple lors d’un divorce.
Un report n’est pas une remise. Lors de la vente ultérieure, l’administration fiscale calcule avec le prix d’achat initial.
Conseils pour acheteurs et vendeurs
- Conserver les factures : chaque justificatif d’un investissement à plus-value réduit l’impôt plus tard.
- Planifier la date de vente : attendre quelques semaines jusqu’à la prochaine année complète peut valoir la peine.
- Garantir l’impôt dans le contrat : en tant qu’acheteur, demandez qu’une partie du prix soit versée directement à l’administration fiscale.
- Penser aux impôts courants : outre l’impôt sur les gains immobiliers, l’impôt sur le revenu et la fortune compte. Il varie fortement d’une commune à l’autre, comme le montre notre comparaison fiscale de tous les cantons.
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on l’impôt sur les gains immobiliers ?
Déduisez du prix de vente le prix d’achat, les investissements à plus-value et les frais d’achat et de vente, comme la commission du courtier. Le canton applique son barème à ce gain. Suit une majoration en cas de courte durée de possession ou une réduction en cas de longue durée.
Quel est l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Zurich ?
Le barème passe de 10 % sur les premiers CHF 4’000 de gain à 40 % sur la part au-delà de CHF 100’000. Après cinq années complètes, l’impôt baisse de 5 %, puis de 3 points de plus chaque année, jusqu’à 50 % après 20 ans. Les gains inférieurs à CHF 5’000 sont exonérés.
Peut-on éviter l’impôt sur les gains immobiliers ?
Pas complètement, mais on peut le reporter. Si vous achetez avec le produit de la vente, dans un délai approprié, un nouveau logement en Suisse que vous habitez, l’impôt est reporté. Il l’est en général aussi en cas de succession, de donation et de transfert entre époux.
Puis-je déduire des rénovations ?
Seulement les investissements à plus-value, comme une annexe, des combles aménagés ou une nouvelle installation solaire. Le simple entretien, comme une nouvelle peinture, ne compte pas. Conservez toutes les factures.
Sources
Information générale, pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Sans garantie.