En bref La banque vérifie deux choses : avez-vous assez de fonds propres, et pouvez-vous supporter les coûts courants même avec des taux élevés ? Le calculateur ci-dessous vous donne la réponse en une minute.
Le calculateur de capacité financière
Saisissez le prix d’achat, vos fonds propres et votre revenu brut. Le calculateur affiche les coûts par an, leur part de votre revenu et le prix maximal que vous pouvez supporter. Vos données restent dans votre navigateur.
Calculateur de capacité financière
- Hypothèque
- Taux d’avance
- Intérêt théorique 5 %
- Entretien et charges 1 %
- Amortissement
- Coûts par an
Prix maximal supportable
Règle empirique des banques, montants en CHF. Chaque banque calcule avec ses propres taux.
Les deux règles des banques
Règle 1 : au moins 20 % de fonds propres
La banque vous prête au maximum 80 % du prix d’achat. Vous apportez le reste. Au moins 10 % du prix doivent être des fonds propres durs : épargne, titres, avance d’hoirie ou avoir du pilier 3a, par exemple. L’argent de la caisse de pension (2e pilier) ne compte que pour la seconde moitié.
Règle 2 : au maximum un tiers du revenu
Les coûts du logement ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut. La banque compte trois postes :
| Poste | Hypothèse de la banque | Prix CHF 1 mio, hypothèque CHF 800’000 |
|---|---|---|
| Intérêt | 5 % de l’hypothèque | CHF 40’000 |
| Entretien et charges | 1 % du prix | CHF 10’000 |
| Amortissement | part au-delà des deux tiers en 15 ans | CHF 8’889 |
| Total par an | CHF 58’889 |
Avec ces coûts, il vous faut un revenu brut d’au moins CHF 176’667. Si deux personnes gagnent un salaire, la banque additionne les deux revenus.
Le calcul de la banque en détail
Intérêt théorique
La banque calcule avec 5 % d’intérêt, même si vous obtenez l’hypothèque à 1,5 % aujourd’hui. Ainsi, le financement reste supportable si les taux montent. Votre taux réel est en général bien plus bas. La différence est votre réserve.
Entretien et charges
Une maison demande de l’entretien : toit, chauffage, façade, cuisine. S’y ajoutent taxes, assurances et électricité des parties communes. La banque compte 1 % du prix d’achat par an. Certaines banques comptent 0,7 % à 0,8 % pour les constructions neuves.
Amortissement
Une hypothèque se compose de deux parts :
- Premier rang : jusqu’aux deux tiers du prix d’achat. Vous n’avez pas à la rembourser.
- Second rang : la part au-delà des deux tiers. Vous la remboursez en 15 ans, au plus tard à la retraite.
Avec un taux d’avance de 80 %, le second rang représente 13,3 % du prix. Pour CHF 1 million, cela fait CHF 133’333, soit CHF 8’889 par an. Si vous apportez un tiers du prix ou plus, il n’y a pas d’amortissement.
Direct ou indirect
Avec l’amortissement direct, l’hypothèque baisse chaque année. Avec l’amortissement indirect, vous versez dans le pilier 3a et mettez le compte en gage auprès de la banque. L’hypothèque reste la même, mais vous économisez des impôts sur les versements.
Que faire si cela ne suffit pas
- Apporter plus de fonds propres. Chaque franc de plus réduit intérêts et amortissement.
- Utiliser la caisse de pension. Un retrait anticipé ou une mise en gage augmente vos fonds propres, jusqu’à la moitié des 20 %. Un retrait réduit toutefois votre rente.
- Choisir un lieu moins cher. Les prix varient fortement d’une commune à l’autre. La carte Kantello montre prix, situation et impôts d’un coup d’œil.
- Penser aux impôts. Une commune aux impôts bas laisse plus d’argent pour l’hypothèque. Tous les cantons sont comparés dans notre guide des impôts.
Dès 2029 : fin de la valeur locative
Dès le 1er janvier 2029, les propriétaires ne paient plus d’impôt sur une valeur locative. En même temps, ils ne peuvent plus déduire la plupart des intérêts hypothécaires de leur logement. Le calcul de capacité des banques ne change pas. Votre facture d’impôts, si. Plus de détails dans le guide de la valeur locative.
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on la capacité financière ?
Additionnez trois postes par an, à savoir 5 % d’intérêt sur l’hypothèque, 1 % du prix pour l’entretien et les charges, et l’amortissement. Divisez la somme par votre revenu brut. Si le résultat ne dépasse pas 33 %, l’achat est considéré comme supportable.
Pourquoi les banques calculent-elles avec 5 % d’intérêt ?
Le taux théorique protège contre la hausse des taux. Votre financement doit rester supportable même si l’hypothèque devient nettement plus chère dans quelques années. Certaines banques utilisent 4,5 %.
Combien de fonds propres faut-il pour une maison en Suisse ?
Au moins 20 % du prix d’achat. Au moins 10 % doivent être des fonds propres durs, c’est-à-dire de l’argent qui ne provient pas de la caisse de pension. Les frais d’achat comme le notaire et le registre foncier s’y ajoutent.
Combien faut-il gagner pour une maison à CHF 1 million ?
Avec CHF 200’000 de fonds propres, la banque compte environ CHF 58’900 de coûts par an. Pour qu’ils ne dépassent pas un tiers du revenu, il faut un revenu brut d’environ CHF 177’000. Avec plus de fonds propres, ce montant baisse.
Sources
Information générale, pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Sans garantie.