In breve La banca verifica due cose: avete abbastanza fondi propri, e potete sostenere i costi correnti anche con tassi alti? Con il calcolatore qui sotto lo verificate in un minuto.
Il calcolatore di sostenibilità
Inserite prezzo d’acquisto, fondi propri e reddito lordo. Il calcolatore mostra i costi all’anno, la loro quota sul reddito e il prezzo massimo che potete sostenere. I vostri dati restano nel vostro browser.
Calcolatore di sostenibilità
- Ipoteca
- Grado di anticipo
- Interesse teorico 5 %
- Manutenzione e spese 1 %
- Ammortamento
- Costi all’anno
Prezzo massimo sostenibile
Regola empirica delle banche, importi in CHF. Ogni banca calcola con i propri parametri.
Le due regole delle banche
Regola 1: almeno il 20 % di fondi propri
La banca vi presta al massimo l’80 % del prezzo d’acquisto. Il resto lo mettete voi. Almeno il 10 % del prezzo deve essere capitale proprio duro: risparmi, titoli, un anticipo ereditario o averi del pilastro 3a, per esempio. Il denaro della cassa pensioni (2° pilastro) conta solo per la seconda metà.
Regola 2: al massimo un terzo del reddito
I costi della casa non devono superare un terzo del reddito lordo. La banca conta tre voci:
| Voce | Ipotesi della banca | Prezzo CHF 1 mio, ipoteca CHF 800’000 |
|---|---|---|
| Interesse | 5 % dell’ipoteca | CHF 40’000 |
| Manutenzione e spese | 1 % del prezzo | CHF 10’000 |
| Ammortamento | parte oltre i due terzi in 15 anni | CHF 8’889 |
| Totale all’anno | CHF 58’889 |
Con questi costi vi serve un reddito lordo di almeno CHF 176’667. Se lavorano due persone, la banca somma i due redditi.
Il calcolo della banca nel dettaglio
Interesse teorico
La banca calcola con il 5 % di interesse, anche se oggi ottenete l’ipoteca all’1,5 %. Così il finanziamento resta sostenibile se i tassi salgono. Il vostro tasso reale è di solito molto più basso. La differenza è la vostra riserva.
Manutenzione e spese accessorie
Una casa richiede manutenzione: tetto, riscaldamento, facciata, cucina. Si aggiungono tasse, assicurazioni ed elettricità delle parti comuni. La banca calcola l’1 % del prezzo d’acquisto all’anno. Alcune banche usano lo 0,7-0,8 % per le nuove costruzioni.
Ammortamento
Un’ipoteca ha due parti:
- Primo grado: fino ai due terzi del prezzo d’acquisto. Non dovete rimborsarla.
- Secondo grado: la parte oltre i due terzi. La rimborsate entro 15 anni, al più tardi al pensionamento.
Con un grado di anticipo dell’80 %, il secondo grado vale il 13,3 % del prezzo. Per CHF 1 milione sono CHF 133’333, cioè CHF 8’889 all’anno. Se mettete un terzo del prezzo o più, l’ammortamento non è necessario.
Diretto o indiretto
Con l’ammortamento diretto l’ipoteca scende ogni anno. Con quello indiretto versate nel pilastro 3a e date in pegno il conto alla banca. L’ipoteca resta uguale, ma risparmiate imposte sui versamenti.
Che cosa fare se non basta
- Mettere più fondi propri. Ogni franco in più riduce interessi e ammortamento.
- Usare la cassa pensioni. Un prelievo anticipato o una costituzione in pegno aumenta i fondi propri, fino alla metà del 20 %. Il prelievo però riduce la rendita.
- Scegliere un luogo meno caro. I prezzi variano molto da comune a comune. La carta Kantello mostra prezzi, posizione e imposte a colpo d’occhio.
- Pensare alle imposte. Un comune con imposte basse lascia più soldi per l’ipoteca. Tutti i cantoni a confronto nella nostra guida alle imposte.
Dal 2029 cade il valore locativo
Dal 1° gennaio 2029 i proprietari non pagano più imposte sul valore locativo. Allo stesso tempo non possono più dedurre la maggior parte degli interessi ipotecari della casa in cui abitano. Il calcolo di sostenibilità delle banche non cambia. La vostra fattura fiscale sì. Di più nella guida al valore locativo.
Domande frequenti
Come si calcola la sostenibilità?
Sommate tre voci all’anno, cioè il 5 % di interesse sull’ipoteca, l’1 % del prezzo per manutenzione e spese accessorie e l’ammortamento. Dividete la somma per il reddito lordo. Se il risultato è al massimo del 33 %, l’acquisto è considerato sostenibile.
Perché le banche calcolano con il 5 % di interesse?
Il tasso teorico protegge dall’aumento dei tassi. Il finanziamento deve restare sostenibile anche se tra qualche anno l’ipoteca costa molto di più. Alcune banche usano il 4,5 %.
Quanti fondi propri servono per una casa in Svizzera?
Almeno il 20 % del prezzo d’acquisto. Almeno il 10 % deve essere capitale proprio «duro», cioè denaro che non proviene dalla cassa pensioni. Si aggiungono le spese d’acquisto come notaio e registro fondiario.
Quanto bisogna guadagnare per una casa da CHF 1 milione?
Con CHF 200’000 di fondi propri la banca calcola costi di circa CHF 58’900 all’anno. Perché non superino un terzo del reddito, serve un reddito lordo di circa CHF 177’000. Con più fondi propri l’importo scende.
Fonti
Informazione generale, non una consulenza fiscale, giuridica o finanziaria. Senza garanzia.