In breve Chi abita in Svizzera può quasi sempre comprare qui la propria casa. Diventa difficile per le case di vacanza acquistate dall’estero e per gli investimenti puri. Un inasprimento è previsto, ma non ancora in vigore.
Che cos’è la Lex Koller?
La Lex Koller è la legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero. È in vigore dal 1985. Prende il nome dal consigliere federale Arnold Koller, sotto il quale è stata riveduta negli anni Novanta. La legge vuole evitare che troppo suolo svizzero passi in mani straniere.
Conta non solo il passaporto, ma il domicilio e il permesso. Sono persone all’estero:
- gli stranieri domiciliati all’estero,
- gli stranieri domiciliati in Svizzera che non sono cittadini dell’UE o dell’AELS né titolari di un permesso di domicilio C,
- le società con sede all’estero e le società svizzere controllate da persone all’estero.
Chi ha bisogno di un’autorizzazione?
| Acquirente | Abitazione principale | Casa di vacanza | Abitazione da affittare |
|---|---|---|---|
| Cittadino svizzero, anche all’estero | libero | libero | libero |
| UE/AELS domiciliato in Svizzera | libero | libero | libero |
| Permesso di domicilio C | libero | libero | libero |
| Permesso B, Stato terzo | libero se abitata personalmente | autorizzazione necessaria | non possibile |
| Domicilio all’estero | non possibile | autorizzazione e contingente | non possibile |
Abitazione principale con permesso B
Con un permesso di dimora B potete comprare un appartamento o una casa come abitazione principale. Dovete abitarvi voi stessi e non potete affittarla. È possibile anche un terreno edificabile, se vi costruite la vostra abitazione principale e iniziate i lavori nell’anno successivo all’acquisto.
Frontalieri
I frontalieri dell’UE o dell’AELS possono comprare senza autorizzazione un’abitazione secondaria nella regione in cui lavorano. Finché vi lavorano, non possono affittarla.
Case di vacanza per acquirenti all’estero
Chi abita all’estero può comprare una casa di vacanza solo con l’autorizzazione del cantone. Valgono condizioni severe:
- L’abitazione si trova in una località che il cantone ha designato come turistica.
- La superficie abitabile netta non supera i 200 m².
- Il terreno non supera i 1’000 m².
- Non possedete altre case di vacanza o abitazioni secondarie in Svizzera.
- Affittate l’abitazione solo temporaneamente, non tutto l’anno.
Contingenti
La Confederazione rilascia al massimo 1’500 autorizzazioni all’anno e le ripartisce tra i cantoni. Zurigo e Ginevra non autorizzano case di vacanza per persone all’estero. Se una persona all’estero compra l’abitazione da un’altra persona all’estero, oggi ciò non grava sul contingente.
Abitazioni secondarie in generale
Indipendentemente dalla Lex Koller vale la legge sulle abitazioni secondarie: nei comuni con oltre il 20 % di abitazioni secondarie non se ne possono costruire di nuove. Ciò vale allo stesso modo per svizzeri e stranieri. Le case di vacanza esistenti possono continuare a essere vendute.
Immobili commerciali
Uffici, negozi, officine o alberghi non richiedono autorizzazione, nemmeno dall’estero. Fanno eccezione i fondi destinati alla costruzione di abitazioni, al commercio immobiliare e all’affitto di appartamenti.
L’inasprimento previsto
Il Consiglio federale vuole inasprire la Lex Koller. Ha posto il progetto in consultazione il 15 aprile 2026, fino al 15 luglio 2026. Le proposte principali:
- Abitazione principale: i cittadini di Stati terzi con permesso B avrebbero bisogno di un’autorizzazione. In caso di partenza dovrebbero vendere entro due anni.
- Immobili commerciali: resterebbe libero solo chi li usa per la propria attività. Comprare per affittare non sarebbe più possibile.
- Case di vacanza: i contingenti diminuirebbero. Ogni acquisto da parte di una persona all’estero graverebbe sul contingente, anche tra stranieri.
- Azioni e fondi immobiliari: le persone all’estero non potrebbero più acquistare, in linea di principio, quote quotate di società e fondi immobiliari residenziali.
I cittadini dell’UE e dell’AELS domiciliati in Svizzera e i titolari di un permesso C non sarebbero toccati. Ora il Consiglio federale valuta la consultazione e presenterà un messaggio al Parlamento. Finché la legge non cambia, vale il diritto attuale.
Come procedere
- Chiarire il proprio statuto. La tabella qui sopra indica se vi serve un’autorizzazione.
- Chiedere l’autorizzazione se necessario. Decide un’autorità del cantone in cui si trova il fondo. Il contratto d’acquisto diventa valido solo con l’autorizzazione.
- Far autenticare il contratto. L’ufficio del registro fondiario verifica il rispetto della Lex Koller al momento dell’iscrizione.
- Verificare il finanziamento. Le banche svizzere chiedono anche agli acquirenti stranieri almeno il 20 % di fondi propri. Il nostro calcolatore di sostenibilità mostra il prezzo adatto a voi.
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Domande frequenti
Posso comprare una casa in Svizzera da straniero?
Sì, se abitate in Svizzera. Con un passaporto dell’UE o dell’AELS o con un permesso di domicilio C comprate senza limiti. Con un permesso di dimora B di un altro Stato potete oggi comprare la vostra abitazione principale senza autorizzazione, a condizione di abitarvi voi stessi.
Posso comprare una casa di vacanza in Svizzera dall’estero?
Sì, ma solo con un’autorizzazione del cantone. L’abitazione deve trovarsi in una località turistica designata dal cantone, avere al massimo 200 m² di superficie abitabile netta e sorgere su al massimo 1’000 m² di terreno. Le autorizzazioni sono contingentate a 1’500 all’anno in tutta la Svizzera. Zurigo e Ginevra non ne rilasciano.
La Lex Koller vale per gli svizzeri all’estero?
No. I cittadini svizzeri non sono persone all’estero ai sensi della Lex Koller e comprano liberamente, anche se domiciliati all’estero.
La Lex Koller sarà inasprita?
Il Consiglio federale propone un inasprimento. La consultazione si è svolta dal 15 aprile al 15 luglio 2026. Deve ancora decidere il Parlamento, ed è possibile un referendum. Fino ad allora vale il diritto attuale.
Fonti
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