Kurz gesagt Die Bank prüft zwei Dinge: Haben Sie genug Eigenmittel, und können Sie die laufenden Kosten auch bei hohen Zinsen tragen? Beides rechnen Sie mit dem Rechner unten in einer Minute nach.
Der Tragbarkeitsrechner
Geben Sie Kaufpreis, Eigenmittel und Ihr Bruttoeinkommen ein. Der Rechner zeigt die Kosten pro Jahr, Ihren Anteil am Einkommen und den höchsten Kaufpreis, den Sie mit Ihren Zahlen tragen können. Ihre Angaben bleiben in Ihrem Browser.
Tragbarkeitsrechner
- Hypothek
- Belehnung
- Kalkulatorischer Zins 5 %
- Unterhalt und Nebenkosten 1 %
- Amortisation
- Kosten pro Jahr
Höchster tragbarer Kaufpreis
Faustregel der Banken, Werte in CHF. Eine Bank rechnet mit ihren eigenen Ansätzen.
Die zwei Regeln der Banken
Regel 1: mindestens 20 % Eigenmittel
Die Bank leiht Ihnen höchstens 80 % des Kaufpreises. Den Rest bringen Sie selbst. Davon müssen mindestens 10 % des Kaufpreises hartes Eigenkapital sein. Das sind zum Beispiel Erspartes, Wertschriften, ein Erbvorbezug oder Geld aus der Säule 3a. Geld aus der Pensionskasse zählt nur für die zweite Hälfte.
Regel 2: höchstens ein Drittel des Einkommens
Die Kosten des Eigenheims dürfen höchstens einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens betragen. Die Bank rechnet mit drei Posten:
| Posten | Annahme der Bank | Bei CHF 1 Mio. Kaufpreis, CHF 800’000 Hypothek |
|---|---|---|
| Zins | 5 % der Hypothek | CHF 40’000 |
| Unterhalt und Nebenkosten | 1 % des Kaufpreises | CHF 10’000 |
| Amortisation | Teil über zwei Dritteln in 15 Jahren | CHF 8’889 |
| Total pro Jahr | CHF 58’889 |
Mit diesen Kosten brauchen Sie mindestens CHF 176’667 Bruttoeinkommen. Verdienen zwei Personen, zählt die Bank beide Einkommen zusammen.
So rechnet die Bank im Detail
Kalkulatorischer Zins
Die Bank rechnet mit 5 % Zins, auch wenn Sie die Hypothek heute für 1,5 % bekommen. So bleibt die Finanzierung tragbar, wenn die Zinsen steigen. Ihr echter Zins ist meist viel tiefer. Die Differenz ist Ihre Reserve.
Unterhalt und Nebenkosten
Ein Haus braucht Unterhalt: Dach, Heizung, Fassade, Küche. Dazu kommen Gebühren, Versicherungen und Strom für die Allgemeinflächen. Die Bank setzt dafür 1 % des Kaufpreises pro Jahr ein. Manche Banken rechnen mit 0,7 % bis 0,8 % für Neubauten.
Amortisation
Die Hypothek besteht aus zwei Teilen:
- Erste Hypothek: bis zwei Drittel des Kaufpreises. Sie müssen sie nicht zurückzahlen.
- Zweite Hypothek: der Teil über zwei Dritteln. Sie zahlen ihn innert 15 Jahren zurück, spätestens bis zur Pensionierung.
Bei 80 % Belehnung beträgt die zweite Hypothek 13,3 % des Kaufpreises. Bei CHF 1 Million sind das CHF 133’333, also CHF 8’889 pro Jahr. Bringen Sie einen Drittel des Kaufpreises oder mehr selbst, entfällt die Amortisation ganz.
Direkt oder indirekt
Bei der direkten Amortisation sinkt die Hypothek jedes Jahr. Bei der indirekten zahlen Sie in die Säule 3a ein und verpfänden das Konto der Bank. Die Hypothek bleibt gleich hoch, aber Sie sparen Steuern auf den Einzahlungen.
Was Sie tun können, wenn es nicht reicht
- Mehr Eigenmittel einsetzen. Jeder Franken mehr senkt Zins und Amortisation.
- Pensionskasse einbeziehen. Ein Vorbezug oder eine Verpfändung erhöht die Eigenmittel. Bis zur Hälfte der 20 % sind möglich. Der Vorbezug senkt aber Ihre Rente.
- Einen günstigeren Ort wählen. Die Preise unterscheiden sich stark von Gemeinde zu Gemeinde. Auf der Kantello-Karte sehen Sie Preise, Lage und Steuern auf einen Blick.
- Die Steuern mitdenken. Eine Gemeinde mit tiefen Steuern lässt mehr Geld für die Hypothek übrig. Den Vergleich aller Kantone finden Sie im Ratgeber zu den Steuern.
Ab 2029: Eigenmietwert fällt weg
Ab dem 1. Januar 2029 versteuern Eigentümer keinen Eigenmietwert mehr. Gleichzeitig können sie Hypothekarzinsen für das selbst bewohnte Eigenheim grösstenteils nicht mehr abziehen. Die Tragbarkeitsrechnung der Banken ändert sich dadurch nicht. Ihre Steuerrechnung aber schon. Mehr dazu im Ratgeber zum Eigenmietwert.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Tragbarkeit?
Zählen Sie drei Posten pro Jahr zusammen, nämlich 5 % Zins auf der Hypothek, 1 % des Kaufpreises für Unterhalt und Nebenkosten und die Amortisation. Teilen Sie die Summe durch Ihr Bruttoeinkommen. Liegt das Ergebnis bei höchstens 33 %, gilt der Kauf als tragbar.
Warum rechnen Banken mit 5 % Zins?
Der kalkulatorische Zins schützt vor steigenden Zinsen. Ihre Finanzierung soll auch dann tragbar bleiben, wenn die Hypothek in einigen Jahren deutlich teurer wird. Manche Banken rechnen mit 4,5 %.
Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Haus?
Mindestens 20 % des Kaufpreises. Davon müssen mindestens 10 % hartes Eigenkapital sein, also Geld, das nicht aus der Pensionskasse stammt. Dazu kommen Kaufnebenkosten wie Notar und Grundbuch.
Wie viel muss ich verdienen für ein Haus für 1 Million?
Mit CHF 200’000 Eigenmitteln rechnet die Bank mit Kosten von rund CHF 58’900 pro Jahr. Damit sie einen Drittel des Einkommens nicht übersteigen, brauchen Sie rund CHF 177’000 Bruttoeinkommen. Mit mehr Eigenmitteln sinkt der Betrag.
Quellen
Allgemeine Information, keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung. Ohne Gewähr.