Kurz gesagt Mit Stockwerkeigentum kaufen Sie eine Wohnung und zugleich einen Anteil an einem ganzen Haus. Über das Haus entscheiden Sie mit den anderen Eigentümern. Prüfen Sie vor dem Kauf deshalb nicht nur die Wohnung, sondern auch die Gemeinschaft und ihre Kasse.
Was ist Stockwerkeigentum?
Stockwerkeigentum ist ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück. Er gibt Ihnen das Sonderrecht, bestimmte Teile eines Gebäudes allein zu nutzen und innen auszubauen. So steht es in Artikel 712a des Zivilgesetzbuchs. Das Stockwerkeigentum gibt es in der Schweiz seit 1965.
Sie besitzen also nicht einfach «Ihre Wohnung». Sie besitzen einen Anteil am ganzen Haus und am Boden, dazu das Recht auf Ihre Räume.
Was gehört Ihnen allein?
Zum Sonderrecht gehören in sich abgeschlossene Wohnungen oder Geschäftsräume mit eigenem Zugang. Dazu können separate Nebenräume kommen, etwa ein Keller oder ein Estrichabteil. In Ihren Räumen sind Sie frei. Sie dürfen aber nichts tun, was gemeinsame Bauteile beschädigt oder das Aussehen des Hauses verändert.
Was gehört allen?
Das Gesetz schliesst einige Teile vom Sonderrecht aus. Sie gehören immer allen:
- der Boden der Liegenschaft,
- tragende Bauteile, also alles, was für Bestand und Festigkeit des Gebäudes wichtig ist,
- Teile, die das Aussehen des Hauses bestimmen, etwa Fassade und Dach,
- Anlagen, die auch anderen dienen, etwa Heizung, Lift und Treppenhaus.
| Teil | Typische Zuordnung |
|---|---|
| Küche, Bad, Bodenbeläge, nicht tragende Innenwände | Sonderrecht |
| Kellerabteil, Bastelraum | Sonderrecht, wenn im Aufteilungsplan so festgelegt |
| Dach, Fassade, tragende Wände | gemeinschaftlich |
| Heizung, Lift, Treppenhaus | gemeinschaftlich |
| Garten, Gartensitzplatz | gemeinschaftlich, oft mit einem Nutzungsrecht für eine Wohnung |
Was im Einzelfall gilt, steht im Begründungsakt, im Aufteilungsplan und im Reglement.
Die Wertquote
Jede Wohnung hat eine Wertquote. Sie ist der Anteil der Wohnung am Wert der ganzen Liegenschaft und steht als Bruch mit gemeinsamem Nenner im Grundbuch, meist in Tausendsteln.
Die Wertquote bestimmt zwei Dinge:
- Kosten: Gemeinsame Kosten verteilen sich nach Wertquoten, wenn das Reglement nichts anderes vorsieht.
- Stimmen: Bei vielen Beschlüssen braucht es eine Mehrheit der Köpfe und zugleich der Wertquoten.
| Beispiel | CHF |
|---|---|
| Dachsanierung des ganzen Hauses | 400’000 |
| Ihre Wertquote | 125/1000 |
| Ihr Anteil | 50’000 |
Ändern lässt sich eine Wertquote nur mit Zustimmung der direkt Betroffenen und der Versammlung.
Reglement und Versammlung
Das Reglement regelt die Verwaltung und die Nutzung des Hauses: Hausordnung, Kostenteiler, Nutzungsrechte, Haustiere, Vermietung. Es braucht die Mehrheit der Eigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten vertritt.
Die Versammlung der Stockwerkeigentümer entscheidet über alles Gemeinsame. Meist trifft sie sich einmal im Jahr. Beschlussfähig ist sie, wenn die Hälfte aller Eigentümer mit mindestens der Hälfte der Wertquoten anwesend oder vertreten ist, mindestens aber zwei.
Wer entscheidet über Bauarbeiten?
| Art der Arbeit | Beispiel | Nötige Zustimmung |
|---|---|---|
| Notwendig | Dach abdichten, Heizung ersetzen | Mehrheit aller Eigentümer |
| Nützlich | Lift einbauen, Dach dämmen | Mehrheit aller Eigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Wertquoten vertritt |
| Luxuriös | Brunnen im Garten, Marmor im Treppenhaus | alle Eigentümer |
Was das für Sie heisst
Eine nötige Sanierung kann die Mehrheit auch gegen Ihren Willen beschliessen. Sie zahlen dann Ihren Anteil. Deshalb ist ein gut gefüllter Erneuerungsfonds so wichtig.
Der Erneuerungsfonds
Der Erneuerungsfonds ist das Sparkonto der Gemeinschaft für grosse Arbeiten. Das Gesetz erwähnt ihn, schreibt ihn aber nicht vor. In der Praxis ist er üblich.
- Wie viel einzahlen? Empfohlen sind mindestens 0,4 % des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr, solange der Fonds unter 6 % dieses Werts liegt. Viele Reglemente sehen nur 0,25 bis 0,5 % vor. Für ältere Häuser halten Fachleute 0,6 bis 1 % für angemessen.
- Wem gehört das Geld? Der Gemeinschaft. Ihr Anteil entspricht Ihrer Wertquote. Beim Verkauf bleibt er im Haus.
- Steuern: Einlagen in den Fonds können Sie heute in den meisten Kantonen und beim Bund als Unterhaltskosten abziehen, wenn der Fonds nur für Unterhalt und Erneuerung dient. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts fällt dieser Abzug für selbst bewohnte Wohnungen ab 2029 weg. Den Anteil am Fonds, den Sie beim Kauf mitbezahlen, dürfen Sie nicht abziehen.
| Beispiel | CHF |
|---|---|
| Gebäudeversicherungswert | 5’000’000 |
| Jährliche Einlage, 0,4 % | 20’000 |
| Ihr Anteil bei 125/1000 | 2’500 pro Jahr |
| Richtwert für den Fonds, 6 % | 300’000 |
Laufende Kosten
Neben Hypothekarzins und Amortisation zahlen Sie Beiträge an die Gemeinschaft. Dazu gehören:
- Hauswartung, Reinigung und Gartenpflege,
- Gebäudeversicherung,
- Heizung und Warmwasser, wenn die Anlage gemeinsam ist,
- Honorar der Verwaltung,
- Einlagen in den Erneuerungsfonds.
Für Beiträge der letzten drei Jahre kann die Gemeinschaft ein Pfandrecht auf der Wohnung eintragen lassen. Das gilt auch gegenüber einer neuen Eigentümerin oder einem neuen Eigentümer. Offene Beiträge der Verkäuferin oder des Verkäufers können also an Ihnen hängen bleiben.
Rechnen Sie diese Kosten in die Tragbarkeit ein. Banken setzen pauschal 1 % des Kaufpreises für Unterhalt und Nebenkosten an.
Checkliste vor dem Kauf
Verlangen Sie diese Unterlagen, bevor Sie unterschreiben:
- Begründungsakt und Aufteilungsplan: Was gehört genau zu Ihrer Wohnung?
- Reglement und Hausordnung: Gibt es Regeln, die Sie stören, etwa zu Haustieren oder Vermietung?
- Protokolle der letzten drei Versammlungen: Gibt es Streit oder geplante Sanierungen?
- Stand des Erneuerungsfonds: Wie viel liegt im Verhältnis zum Gebäudeversicherungswert drin?
- Budget und Jahresrechnung: Wie hoch sind die Beiträge pro Jahr?
- Offene Beiträge: Hat die Verkäuferin oder der Verkäufer alles bezahlt?
- Nutzungsrechte: Gehören Gartensitzplatz oder Parkplatz zur Wohnung, oder nur ein Recht darauf?
Ein Vorkaufsrecht der anderen Eigentümer gibt es nur, wenn es vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt ist.
Geplante Reform
Der Bundesrat will das Stockwerkeigentumsrecht modernisieren. Am 13. Mai 2026 hat er die Botschaft ans Parlament verabschiedet. Zwei Punkte sind für Käufer wichtig:
- Stockwerkeigentum an noch nicht gebauten Häusern wird ausdrücklich geregelt. Das betrifft vor allem den Kauf ab Plan.
- Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer soll die Gründung eines Erneuerungsfonds einklagen können.
Das Parlament hat noch nicht entschieden. Bis dahin gilt das heutige Recht.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Stockwerkeigentum und Miteigentum?
Stockwerkeigentum ist eine besondere Form von Miteigentum. Sie besitzen einen Anteil am ganzen Grundstück und dazu das Sonderrecht, bestimmte Räume allein zu nutzen und innen auszubauen. Beim gewöhnlichen Miteigentum gibt es dieses Sonderrecht nicht.
Was ist eine Wertquote?
Die Wertquote ist Ihr Anteil am Wert der ganzen Liegenschaft, meist in Tausendsteln angegeben. Nach ihr verteilen sich die gemeinsamen Kosten. Bei vielen Beschlüssen zählt sie neben der Zahl der Köpfe.
Wie hoch sollte der Erneuerungsfonds sein?
Das Gesetz schreibt keinen Fonds vor. Empfohlen werden Einlagen von mindestens 0,4 % des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr, bis der Fonds etwa 6 % dieses Werts erreicht. Fachleute halten für ältere Häuser auch 0,6 bis 1 % für sinnvoll.
Was muss ich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfen?
Lesen Sie den Begründungsakt mit dem Aufteilungsplan, das Reglement und die Protokolle der letzten Versammlungen. Fragen Sie nach dem Stand des Erneuerungsfonds, geplanten Sanierungen und offenen Beiträgen der Verkäuferin oder des Verkäufers.
Quellen
Allgemeine Information, keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung. Ohne Gewähr.