En bref En PPE, vous achetez un appartement et, avec lui, une part d’un immeuble entier. Vous décidez de l’immeuble avec les autres propriétaires. Avant l’achat, examinez donc non seulement l’appartement, mais aussi la communauté et ses finances.
Qu’est-ce que la propriété par étages ?
La propriété par étages est une part de copropriété d’un immeuble. Elle vous donne le droit exclusif d’utiliser certaines parties d’un bâtiment seul et de les aménager à l’intérieur. C’est ce que prévoit l’article 712a du Code civil. La Suisse l’a introduite en 1965.
Vous ne possédez donc pas simplement « votre appartement ». Vous possédez une part de l’immeuble entier et du terrain, plus le droit sur vos locaux.
Qu’est-ce qui est à vous seul ?
Le droit exclusif porte sur des appartements ou locaux commerciaux formant un tout, avec un accès propre. Des locaux annexes séparés peuvent s’y ajouter, comme une cave ou un galetas. Chez vous, vous êtes libre. Mais vous ne devez rien faire qui endommage les parties communes ou modifie l’aspect du bâtiment.
Qu’est-ce qui appartient à tous ?
La loi exclut certaines parties du droit exclusif. Elles appartiennent toujours à tous :
- le sol de l’immeuble,
- les éléments porteurs, c’est-à-dire tout ce qui compte pour la structure et la solidité du bâtiment,
- les éléments qui déterminent l’aspect du bâtiment, comme la façade et le toit,
- les installations qui servent aussi aux autres, comme le chauffage, l’ascenseur et la cage d’escalier.
| Partie | Attribution habituelle |
|---|---|
| Cuisine, salle de bains, revêtements de sol, cloisons non porteuses | droit exclusif |
| Cave, local de bricolage | droit exclusif, si le plan de répartition le prévoit |
| Toit, façade, murs porteurs | commun |
| Chauffage, ascenseur, cage d’escalier | commun |
| Jardin, terrasse de jardin | commun, souvent avec un droit d’usage pour un appartement |
Ce qui s’applique dans chaque cas figure dans l’acte constitutif, le plan de répartition et le règlement.
La quote-part
Chaque lot a une quote-part. C’est sa part dans la valeur de l’immeuble entier. Elle est inscrite au registre foncier sous forme de fraction avec un dénominateur commun, en général en millièmes.
La quote-part détermine deux choses :
- Les frais : les frais communs se répartissent selon les quotes-parts, sauf disposition contraire du règlement.
- Les voix : de nombreuses décisions exigent une majorité des propriétaires représentant aussi une majorité des quotes-parts.
| Exemple | CHF |
|---|---|
| Rénovation du toit de tout l’immeuble | 400’000 |
| Votre quote-part | 125/1000 |
| Votre part | 50’000 |
Une quote-part ne peut être modifiée qu’avec l’accord des propriétaires directement concernés et de l’assemblée.
Règlement et assemblée
Le règlement fixe l’administration et l’utilisation de l’immeuble : règles de maison, clé de répartition des frais, droits d’usage, animaux, location. Il doit être adopté par la majorité des propriétaires représentant aussi plus de la moitié des quotes-parts.
L’assemblée des propriétaires décide de tout ce qui est commun. Elle se réunit en général une fois par an. Elle peut délibérer si la moitié de tous les propriétaires, représentant au moins la moitié des quotes-parts, est présente ou représentée, mais au moins deux propriétaires.
Qui décide des travaux ?
| Type de travaux | Exemple | Accord nécessaire |
|---|---|---|
| Nécessaires | Étanchéifier le toit, remplacer le chauffage | majorité de tous les propriétaires |
| Utiles | Installer un ascenseur, isoler le toit | majorité de tous les propriétaires représentant aussi la plus grande partie des quotes-parts |
| Somptuaires | Fontaine au jardin, marbre dans la cage d’escalier | tous les propriétaires |
Ce que cela signifie pour vous
Une majorité peut décider une rénovation nécessaire même contre votre avis. Vous payez alors votre part. C’est pourquoi un fonds de rénovation bien doté compte autant.
Le fonds de rénovation
Le fonds de rénovation est l’épargne de la communauté pour les gros travaux. La loi le mentionne, mais ne l’impose pas. Dans la pratique, il est courant.
- Combien verser ? On recommande au moins 0,4 % de la valeur d’assurance du bâtiment par an, tant que le fonds reste sous 6 % de cette valeur. Beaucoup de règlements ne prévoient que 0,25 à 0,5 %. Pour les immeubles anciens, les spécialistes jugent 0,6 à 1 % approprié.
- À qui appartient l’argent ? À la communauté. Votre part correspond à votre quote-part. En cas de vente, elle reste dans l’immeuble.
- Impôts : aujourd’hui, dans la plupart des cantons et pour l’impôt fédéral, vous pouvez déduire les versements au fonds comme frais d’entretien, si le fonds sert uniquement à l’entretien et à la rénovation. Avec la suppression de la valeur locative, cette déduction disparaît dès 2029 pour les logements occupés par leur propriétaire. La part du fonds payée lors de l’achat n’est pas déductible.
| Exemple | CHF |
|---|---|
| Valeur d’assurance du bâtiment | 5’000’000 |
| Versement annuel, 0,4 % | 20’000 |
| Votre part à 125/1000 | 2’500 par an |
| Valeur indicative du fonds, 6 % | 300’000 |
Frais courants
En plus des intérêts hypothécaires et de l’amortissement, vous versez des contributions à la communauté. Elles comprennent :
- conciergerie, nettoyage et entretien du jardin,
- assurance du bâtiment,
- chauffage et eau chaude, si l’installation est commune,
- honoraires de l’administrateur,
- versements au fonds de rénovation.
Pour les contributions des trois dernières années, la communauté peut faire inscrire une hypothèque légale sur le lot. Cela vaut aussi envers un nouveau propriétaire. Des contributions impayées par le vendeur peuvent donc vous retomber dessus.
Intégrez ces frais dans le calcul de votre capacité financière. Les banques comptent forfaitairement 1 % du prix d’achat pour l’entretien et les frais accessoires.
Check-list avant l’achat
Demandez ces documents avant de signer :
- Acte constitutif et plan de répartition : qu’est-ce qui fait exactement partie de votre lot ?
- Règlement et règles de maison : des règles vous gênent-elles, par exemple sur les animaux ou la location ?
- Procès-verbaux des trois dernières assemblées : y a-t-il des litiges ou des travaux prévus ?
- État du fonds de rénovation : combien contient-il par rapport à la valeur d’assurance du bâtiment ?
- Budget et comptes annuels : quel est le montant des contributions par an ?
- Contributions impayées : le vendeur a-t-il tout payé ?
- Droits d’usage : la terrasse de jardin ou la place de parc font-elles partie du lot, ou seulement un droit d’usage ?
Les autres propriétaires n’ont un droit de préemption que s’il a été convenu et annoté au registre foncier.
Réforme prévue
Le Conseil fédéral veut moderniser le droit de la propriété par étages. Le 13 mai 2026, il a adopté son message au Parlement. Deux points comptent pour les acheteurs :
- La PPE sur des immeubles pas encore construits sera réglée explicitement. Cela concerne surtout l’achat sur plan.
- Chaque propriétaire pourra agir en justice pour obtenir la création d’un fonds de rénovation.
Le Parlement n’a pas encore décidé. D’ici là, le droit actuel s’applique.
Questions fréquentes
Quelle différence entre propriété par étages et copropriété ?
La propriété par étages est une forme particulière de copropriété. Vous détenez une part de l’immeuble entier et, en plus, le droit exclusif d’utiliser certains locaux et de les aménager à l’intérieur. La copropriété ordinaire ne connaît pas ce droit exclusif.
Qu’est-ce que la quote-part ?
La quote-part est la part de votre lot dans la valeur de l’immeuble entier, en général exprimée en millièmes. Les frais communs sont répartis selon elle. Pour de nombreuses décisions, elle compte en plus du nombre de propriétaires.
Quel montant pour le fonds de rénovation ?
La loi n’impose pas de fonds. On recommande de verser au moins 0,4 % de la valeur d’assurance du bâtiment par an, jusqu’à ce que le fonds atteigne environ 6 % de cette valeur. Pour les immeubles anciens, les spécialistes jugent 0,6 à 1 % raisonnable.
Que vérifier avant d’acheter un appartement en PPE ?
Lisez l’acte constitutif avec le plan de répartition, le règlement et les procès-verbaux des dernières assemblées. Demandez l’état du fonds de rénovation, les travaux prévus et les contributions encore dues par le vendeur.
Sources
Information générale, pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Sans garantie.