Placement et portefeuille

Vérifier le rendement, libérer du capital

Un immeuble en portefeuille mérite sa place par son rendement après tous les frais. S’il ne correspond plus à vos objectifs, une vente peut libérer du capital pour autre chose.

Calculer net, pas brut

Le rendement brut ne montre que les loyers par rapport au prix. Pour votre décision, c’est le rendement net qui compte : après entretien, gérance, vacance, assurances et intérêts. Calculez avec la valeur de marché actuelle, pas avec l’ancien prix d’achat.

Intégrer les rénovations à venir

Toit, chauffage, façade et conduites ont une durée de vie. Si une grande rénovation approche, la question se pose : investir ou vendre. Les acheteurs déduisent les travaux en suspens de leur prix.

Impôts et frais de la vente

Le gain est soumis à l’impôt sur les gains immobiliers. Si l’immeuble fait partie de la fortune commerciale, certains cantons imposent plutôt le gain par l’impôt sur le revenu ou sur le bénéfice. Une longue durée de possession le réduit dans la plupart des cantons. S’y ajoutent notaire, registre foncier et, selon le canton, des droits de mutation.

Réinvestir le capital

Le produit peut réduire des dettes, financer un nouveau bien ou être placé autrement. Clarifiez tôt avec votre banque si et comment vous pouvez rembourser une hypothèque à taux fixe avant terme, et ce que cela coûte.

Ce que Kantello apporte

Saisissez votre immeuble avec les loyers et les chiffres clés. Le prix fixe ne dépend pas du prix de vente.

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Questions fréquentes

Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?

Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix. Le rendement net déduit d’abord les frais courants, comme l’entretien, la gérance et la vacance. Pour comparer avec d’autres placements, le rendement net est plus parlant.

Vaut-il la peine de diviser un immeuble locatif en PPE ?

Parfois. Les appartements vendus séparément rapportent souvent plus ensemble que l’immeuble entier, mais la division coûte du temps, le notaire et le registre foncier. Les baux en cours sont repris. Faites d’abord évaluer l’effort.

Combien coûte la résiliation d’une hypothèque à taux fixe avant l’échéance ?

La banque demande le plus souvent une indemnité de remboursement anticipé pour les intérêts perdus. Son montant dépend de la durée restante et de l’écart de taux. Certaines banques permettent de transférer l’hypothèque sur un nouveau bien.

Guides

Autres situations

Informations générales, pas de conseil juridique ni fiscal. Pour votre cas, adressez-vous à l’administration fiscale, au notaire ou à un spécialiste.